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地产调控，这次不一样

核心内容

2021年8月2日，开源证券宏观研究团队发布专题报告，分析当前房地产调控政策的变化及其对投资的影响。报告指出，与以往调控政策相比，本轮调控更侧重于防风险和融资监管，而非单纯的需求端管理。

主要观点

1. 调控政策重心转变

• 历史回顾：1998年-2016年间，地产调控政策呈现周期性变化，主要围绕“稳经济”与“稳房价”进行相机抉择，通常采用限购、提高首付比例和按揭利率等需求端管理措施。
• 本轮变化：自2020年下半年以来，调控政策更关注房企融资监管，通过三条红线、地产贷款集中度考核、资金信托新规等手段，全面收紧房企融资渠道，防范系统性金融风险。
• 政策目标：十九大以来，政策重心转向调结构、防风险、去杠杆，房地产作为传统“加杠杆”领域，成为调控重点。

2. 融资收紧延续，或加速收缩

• 融资数据：2021年以来，地产各项资金来源均出现下滑。房地产类信托净融资大幅减少，一季度净融资-1055亿；房企债券净融资1800亿，同比下降200亿；房地产开发贷款同比减少3600亿；居民按揭贷款同比减少2000亿。
• 未来展望：下半年，融资环境可能进一步趋紧。信托融资受“两压一降”政策影响，预计持续收缩；债券融资受部分房企信用风险暴露影响，承压明显；开发贷款受集中度考核限制，增量有限；销售回款在按揭受限下，预计两年复合增速回落至-0.1%。

3. 投资端承压

• 前端投资下滑：融资紧张拖累房企购地积极性，土地购置面积持续负增长，前6月两年复合增长-6.5%。
• 后端投资回落压力：部分观点认为，三条红线政策可能促使房企加快竣工，但加速竣工会更快消耗资金，增加现金短债比压力。
• 资金来源领先投资：地产资金来源变化通常领先投资一个季度，2021年上半年，地产开发资金来源两年复合增长10%，较年初下降1.7个百分点。

关键信息

融资监管政策

风险提示

• 政策调整：房地产调控政策可能进一步调整，影响融资环境和投资节奏。
• 疫情超预期：疫情对房地产销售和投资可能产生进一步影响。

行业跟踪

下游：商品房成交下跌，土地市场量价齐跌

• 商品房成交：30大中城市商品房成交面积前周下跌，一线、二线城市成交面积明显下降，三线城市成交面积小幅上升。
• 土地市场：100大中城市土地供应量价齐升，土地溢价率上涨，但三线城市溢价率有所回落。

中游：钢铁价格上涨，水泥、玻璃价格下跌

• 钢铁：Myspic钢价综指上涨1.9%，高炉开工率下降0.6%。
• 水泥、玻璃：水泥价格指数下跌0.1%，玻璃期货价格回落4.7%。
• 有色金属：铜、铝、锌价格上涨，铅价格下跌，库存减少或增加。

上游：国际原油价格上涨，动力煤价格上涨

• 焦煤、动力煤：价格分别上涨19.4%和1.4%，国内独立焦化厂焦炉生产率下降1.5%。
• 国际原油：布伦特和WTI原油期货结算价分别上涨3.0%和2.6%。
• LME期货：铜、铝、铅、锌期货价格集体上涨。

总结

本轮地产调控政策在防风险思路下，侧重融资监管，与以往需求端管理有显著不同。融资收紧导致房企资金来源下降，影响前端投资和后端投资。未来地产投资变化需持续跟踪，尤其关注销售回款和融资渠道的变化。同时，其他行业如大宗商品、汇率、中观行业也出现相应波动，需关注其对整体经济的影响。