20210815-中泰证券-宏观策略专题报告_地产调控会不会放松__14页_875kb

地产调控会不会放松？总结

核心内容

本报告分析了当前房地产行业调控政策对经济和行业的影响，认为短期内地产调控政策不会放松。报告指出，房地产行业仍是我国经济增长的重要引擎，但随着人口红利的消失和城镇化放缓，地产销售已接近极限，政策重心正从“需求端短期刺激”转向“供给端长效机制”。

主要观点

1. 地产投资对经济影响究竟多大？

• 地产投资仍是经济的重要支撑：房地产投资长期高于固定资产投资增速，对GDP增长贡献显著。
• 地产投资增速回落影响有限：测算显示，地产投资增速每下降1个百分点，GDP名义增速仅下降0.1个百分点，影响可控。
• 地产投资结构变化：地产投资中其他费用占比远高于固定资产投资整体，需在测算中考虑这一因素。

2. 地产调控松动了么？

• 调控未见放松迹象：当前地产、出口和基建投资增速均回落，但政策仍以建立长效机制为目标。
• 集中供地未达降地价效果：首批集中供地未能有效抑制地价上涨，第二批供地政策进一步收紧。
• 房企融资持续受限：房地产开发贷款余额增速降至2.8%，房企债券融资规模同比增速放缓。
• 居民房贷成本上升：房贷利率不降反升，居民中长期贷款同比少增，购房意愿受到抑制。

3. 避免过度透支，着眼长效机制

• 地产销售接近极限：人口红利消失和城镇化放缓导致地产销售增速下降，未来增长空间有限。
• 结构性矛盾凸显：一线城市房价收入比高，三四线城市则较低，房市呈现“冰火两重天”。
• 政策转向供给端：政府出台保障性租赁住房政策，从供给端入手解决住房问题，强调长效机制建设。

4. 资源存在约束，马太效应凸显

• 信贷资源下降：房地产贷款占比持续下降，而工业企业中长期贷款增速上升。
• 行业集中度提升：龙头房企销量占比创历史新高，马太效应加剧，中小房企面临更大压力。
• 调控波及相关消费：地产调控对家电等后周期行业产生影响，外需支撑强于内需。

关键信息

• 地产投资对GDP影响：地产投资增速每变动1个百分点，GDP名义增速变动约0.1个百分点。
• 集中供地效果：首批集中供地未能有效抑制地价上涨，第二批供地政策进一步收紧。
• 房企融资状况：房地产开发贷款余额增速降至2.8%，房企债券融资规模同比增速放缓。
• 居民房贷趋势：房贷利率不降反升，居民中长期贷款同比持续少增。
• 人口结构影响：年轻人口红利消失，将导致地产销售和开工下降。
• 政策导向：从短期刺激转向长效机制，关注保障性租赁住房建设。
• 行业集中度：龙头房企销量占比接近35%，马太效应明显。
• 相关行业影响：地产调控对家电等后周期行业产生拖累，外需支撑强于内需。

风险提示

• 政策变动：调控政策可能根据经济形势变化而调整。
• 经济恢复不及预期：地产投资增速回落可能对经济增长造成一定压力。

投资评级说明

重要声明

• 本报告基于公开资料和实地调研，反映分析师的研究观点。
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