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2020年9月上海土地市场监测报告总结

核心内容概览

2020年9月，上海土地市场呈现以下主要特点：

• 土地成交总额：156.89亿元，环比下跌59%，同比下降55%。
• 土地成交面积：环比上涨，但成交金额受结构性因素影响骤降。
• 土地类型分布：工业用地成交占比接近总量半数，住宅用地占比接近4成。
• 区域分布：浦东新区仍是土地供应与成交的主要区域，但其成交占比有所下降。
• 政策导向：保障房与租赁住房用地占比增加，影响整体楼面价和溢价率。
• 市场热点：同润以61%的溢价率拿下浦东新区新场镇地块，成为本月成交亮点。

主要观点

土地市场整体表现

• 2020年1-9月上海土拍揽金2334亿元，同比增长76%。
• 9月土地供求量环比8月均上涨，且高于往年同期。
• 工业用地供应和成交均超越住宅，成为市场主力。
• 住宅用地成交以安置房和租赁用地为主，拉低整体楼面价和溢价率。

土地市场区域分布

• 供应端：浦东新区高供应，青浦、嘉定、宝山紧随其后。
• 成交端：浦东新区成交量持续保持第一，但占比下降至31%，其次为青浦和嘉定区。
• 郊区表现：郊区土地市场活跃，成为成交主力区域。

土地类型结构

• 工业用地：供应和成交占比均显著上升，成为市场主导。
• 住宅用地：以安置房和租赁房为主，纯宅地和含宅地商住混合用地成交较少。
• 商办用地：成交量较少，主要集中在浦东新区。

关键信息

住宅用地成交情况

• 共成交15幅住宅地块，其中2幅为纯宅地，2幅为含宅地的商住混合用地。
• 住宅用地成交以安置房和租赁房为主，楼面价和溢价率均走低。
• 仅有的纯宅地成交为：
  • 宝山区杨行镇BSPO-0501单元YH-B-1-01-06地块：万科联合体以47.25亿元摘得，楼面价20041元/㎡，溢价率0%。
  • 浦东新区新场镇古镇东单元(PDXC-02)09A-03地块：同润以14.18亿元总价、61%溢价率拿下，楼面价29100元/㎡，保障房比例5%，无自持要求。

商办用地成交情况

• 共成交8幅商办地块，其中7幅位于浦东新区。
• 商办地块以低溢价成交为主，仅有1幅地块溢价率高达44%。
• 自贸区临港新片区芦潮港社区C0203地块：金地开悦企业发展(上海)有限公司以0.34亿元成交，楼面价6389元/㎡，溢价率44%。

土地市场结构性分析

• 土地成交楼面价：受保障房地块影响，整体楼面价大幅下降。
• 土地成交金额：住宅用地贡献度下降，导致整体成交金额减少。
• 市场趋势：工业用地成为市场主导，住宅用地供应和成交有所放缓。

总结

2020年9月，上海土地市场在政策导向和市场需求的双重影响下，呈现出工业用地主导、住宅用地以安置房和租赁房为主的结构性特征。尽管土地供应和成交面积有所增长，但由于住宅用地以保障房为主，整体成交金额环比和同比均出现下滑。浦东新区依然是市场主力区域，但其成交占比有所下降，反映出市场供需结构的调整。此外，部分地块虽以高溢价成交，但整体市场热度有所下降，显示出政策调控和市场预期的双重作用。