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2020年10月上海土地市场监测报告总结

核心内容

2020年10月，上海土地市场呈现出一定的调整态势，整体成交金额和面积环比下降，但与前一年同期相比仍保持增长。1-10月累计成交面积约3000万平米，揽金2547亿元，同比增长66%。10月土地市场主要以安置房和租赁地块为主，住宅用地成交占比下降，楼面价小幅上涨，溢价率降至2.59%。工业用地成交量与住宅用地相当，成交占比均超过40%。市场热点区域主要集中在浦东新区，其土地供应和成交均居首位。

主要观点

• 土地成交总额：10月上海土地出让金总额为213.65亿元，环比上涨36%，同比上涨2%。
• 区域分布：浦东新区依然是土地成交的主力区域，其土地供应和成交均占比较高，其次是闵行和青浦区。
• 土地类型：住宅用地成交以安置房和租赁地块为主，工业用地与住宅用地成交量相当，均接近总量4成。
• 政策影响：10月纯住宅地推地节奏有所减缓，部分地块要求配建保障房或自持比例，如浦东2幅纯住宅地要求自持15%。
• 市场表现：10月涉宅地成交中，仅4幅纯宅地和1幅含宅地的商住混合用地成交，整体溢价率下降。

关键信息

土地供需结构

• 供应结构：10月上海土地供应主要集中在浦东新区（占总供应量的一半），其次是闵行、青浦、松江等区。从类型来看，工业用地与住宅用地供应量相当。
• 成交结构：10月住宅用地成交主要集中在浦东和青浦，工业用地与住宅用地成交占比接近，均超过40%。

住宅用地情况

• 成交地块：10月共成交16幅住宅地块，其中4幅为纯住宅地，1幅为商住混合用地，其余为安置房和租赁住房地块。
• 保障房与租赁房：大部分住宅地块要求配建5%保障房，崇明纯住宅地无自持要求，而浦东2幅纯住宅地要求自持15%。
• 楼面价与溢价率：整体楼面价小幅上涨，溢价率降至2.59%。部分地块如崇明陈家镇纯住宅地块溢价率10%，杨浦区定海社区地块溢价率14%，而浦东北蔡南新地区和新里城居住区地块均以成本价成交。

商办用地情况

• 成交地块：10月商办地块共成交8幅，其中闵行区占比最高，达24.12万平米。
• 主要用途：商办地块多用于办公楼、商业、文体等用途，楼面价普遍较低，溢价率多为0%。
• 受让单位：主要受让单位包括上海地产、浦发集团、光明地产等。

工业用地情况

• 成交量：工业用地与住宅用地成交量占比持平，均接近4成。
• 市场趋势：工业用地市场相对平稳，价格和成交情况未出现明显波动。

市场热点地块

• 崇明区陈家镇CMSA0008单元17-01地块：由路劲地产竞得，成交总价10.04亿元，楼面价12701元/㎡，溢价率10%。
• 静安区天目社区C070102单元38-01、39-01地块：由华发+仁恒竞得，成交总价42.11亿元，楼面价52834元/㎡，溢价率1.25%。
• 杨浦区定海社区D1-5地块：由融创+上海城建竞得，成交总价24.64亿元，楼面价70808元/㎡，溢价率14%。

结构分析

区域结构

• 供应与成交集中区域：浦东新区、闵行区、青浦区是土地供应和成交的主要区域。
• 其他区域表现：崇明区、静安区、宝山区等区域也有一定的成交表现，但相对较少。

类型结构

• 住宅用地：以安置房和租赁地块为主，保障房要求普遍。
• 商办用地：成交面积和金额相对较少，主要集中在办公楼和商业用途。
• 工业用地：成交量与住宅用地相当，市场相对平稳。

总结

2020年10月上海土地市场在政策调控下呈现出一定的调整趋势，住宅用地市场受保障房和租赁地块影响较大，整体溢价率下降。工业用地市场保持稳定，商办用地成交较少。浦东新区依然是土地市场的主要活跃区域，其土地供应和成交均占比较高。市场整体表现平稳，但部分区域和地块仍显示出较高的商业价值和投资潜力。