同策房产咨询--同策研究院-上海7月土地市场监测报告_18页_1mb

2020年7月上海土地市场监测报告总结

核心内容概述

2020年7月，上海土地市场继续保持活跃态势，1-7月累计成交金额达1795.30亿元，同比增长95.1%。7月土地市场成交规划建筑面积为413.21万平米，其中住宅用地成交占比最高，商办和工业用地也保持稳定供应和成交。市场整体呈现房企拿地热情高涨、溢价率创新高的特点。

主要观点

• 土地市场整体表现强劲：2020年1-7月上海土地市场成交金额同比增长显著，土地市场整体热度持续。
• 住宅用地成为主力：7月住宅用地成交数量和金额均居首位，多数地块无自持要求，房企拿地积极性高，平均溢价率达23.36%，创近年新高。
• 中心城区纯宅地成交增加：闵行、杨浦、虹口等中心城区纯宅地成交大幅增长，对整体楼面均价产生拉高作用。
• 郊区为成交主力：浦东新区、松江、嘉定等郊区区域仍是土地成交的主要区域，尤其是浦东新区，成交占比达37%。
• 工业用地供应与成交增长：7月工业用地供应量超越住宅用地，成交占比接近总量半数，显示工业用地市场热度上升。
• 政策导向明显：7月上海推出首宗“先租后让”工业用地，同时推动保障房和租赁房用地建设，支持城市更新和住房保障。

关键信息

土地供需情况

• 1-7月累计成交：面积2051.13万平米，金额1795.30亿元。
• 7月供应情况：供应面积同比去年处于高位，但增速放缓。
• 7月成交情况：成交面积413.21万平米，其中住宅用地占比最高，商办和工业用地紧随其后。
• 土地类型结构：工业用地供应和成交均超越住宅用地，住宅用地成交紧随其后。

土地价格走势

• 住宅用地楼面价：多数住宅地块楼面价在1.7万-8.5万/平米之间，中心城区地块拉升整体均价。
• 溢价率：7月住宅用地平均溢价率23.36%，为近年新高。
• 成交金额：7月土地出让金总额达443.62亿元，环比增长45.9%，同比增长121.5%。

区域成交分布

• 供应区域：浦东新区供应量最高，松江、奉贤、嘉定区紧随其后。
• 成交区域：浦东新区仍为成交主力，占比达37%，其次为松江和嘉定区。
• 中心城区表现：闵行、杨浦、虹口纯宅地块成交大幅增长，推动整体楼面均价上升。

土地类型成交结构

• 住宅用地：成交22幅，包括4幅保障房和1幅租赁房地块，多数无自持要求，提升房企拿地热情。
• 商办用地：共成交2幅，位于青浦区，其中一幅有自持要求。
• 工业用地：供应和成交均占比较高，显示工业用地需求旺盛。

典型地块成交情况

• 佳兆业：青浦区夏阳街道盈港东路北侧地块，溢价率高达40.42%，楼面价2.67万/平米。
• 中骏：嘉定区安亭镇国际汽车城核心区地块，成交价13.23亿元，规划用途为商住、餐饮旅馆业用地。
• 金隅集团：杨浦区江浦社区R-09地块，成交价69.20亿元，为本月住宅溢价率最高地块。
• 上海大名城企业股份有限公司：自贸区临港新片区奉贤园区二期地块，成交价8.14亿元。
• 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司：浦东新区前滩地区地块，成交价49.11亿元。

土地市场参与者

• 企业类型：中小企业与品牌房企参拍占比各半，显示市场参与度广泛。
• 土地出让主体：部分地块由政府主导或与政府合作开发，如保障房地块。

总结

2020年7月，上海土地市场在政策支持和市场需求的双重推动下保持活跃。住宅用地依然是市场主力，中心城区纯宅地成交增加显著，拉升整体楼面均价。工业用地供应和成交均创新高，显示出工业用地市场的热度。同时，部分地块的自持要求和保障房建设也体现了政府在土地供应中的调控意图。整体市场呈现房企拿地热情高涨、溢价率持续走高的趋势，为后续土地市场发展奠定了良好基础。