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2020年7月上海土地市场监测报告总结

核心内容

2020年7月，上海土地市场继续保持活跃态势，1-7月累计成交金额达1795.30亿元，同比增长95.1%。7月土地市场供应和成交均有所增长，其中住宅用地成为市场成交主力，商办和工业用地也表现活跃。

主要观点

土地市场总体表现

• 2020年1-7月上海土地市场累计成交金额为1795.30亿元，同比增长95.1%。
• 7月土地市场供应相比6月增速放缓，但同比去年仍处于高位，延续上半年活跃行情。
• 7月土地成交规划建筑面积达413.21万平米，显示市场热度不减。

土地市场热点分析

• 政策动态：上海市首宗“先租后让”工业用地在奉贤区签约，表明政府在推动土地供应方式创新。
• 重点企业动向：中海集团在黄浦区签约5块地块，预计投入590亿元，涉及城市更新和历史保护项目。
• 区域发展：静安区将打造高能级总部企业集聚区，苏河湾地区将释放近百万平方米甲级写字楼空间。

土地供需结构

• 供应区域：浦东新区仍是土地供应主力，松江、奉贤、嘉定区紧随其后。
• 成交区域：浦东新区成交占比最高（37%），其次是松江和嘉定区。
• 供应类型：7月工业用地供应量超越住宅用地，成为市场供应主力。
• 成交类型：工业用地成交占比接近总量半数，住宅用地紧随其后。

住宅用地情况

• 供应结构：嘉定、奉贤、闵行区为住宅用地供应的主要区域，中心城区闵行、杨浦、虹口纯宅地块供应增加。
• 成交结构：住宅用地成交主要集中在郊区，奉贤、嘉定成交份额显著，含住综合用地成交比例突出。
• 溢价率：7月住宅用地平均溢价率高达23.36%，创近年新高。
• 楼面价：纯宅地楼面价在1.7万-8.5万/平米之间，中心城区地块成交拉升整体均价。
• 房企表现：中小企业与品牌房企在住宅地块拿地中各占一半，佳兆业在青浦所拿地块溢价率高达40.42%，为本月最高。

商办用地情况

• 成交地块：7月商办用地共成交2幅，均位于青浦区，总面积15.67万平米。
• 自持要求：夏阳街道中横泾路东侧地块有自持要求，显示政策对商办用地的调控。
• 成交金额：商办用地成交金额为5.07亿元，显示市场对商办用地的需求依然存在。

土地成交金额走势

• 成交金额：7月土地出让金总额达443.62亿元，环比增长45.9%，同比增长121.5%。
• 住宅用地贡献：多数住宅地块无自持要求，房企拿地热情高涨，推动成交金额显著上涨。

关键信息

• 土地成交金额：2020年1-7月累计成交1795.30亿元，同比增长95.1%。
• 土地供应结构：浦东新区供应量最大，工业用地供应量超越住宅。
• 土地成交结构：浦东新区成交占比最高（37%），工业用地成交占比接近总量半数。
• 住宅用地表现：住宅地块成交22幅，其中保障房4幅，租赁房1幅，多数地块无自持要求，提升房企拿地积极性。
• 重点区域：奉贤、嘉定、青浦等郊区成为住宅用地成交主力，中心城区纯宅地成交增加。
• 重点企业：中海集团、北京金隅集团、招商局蛇口等企业在7月积极参与土拍，部分地块溢价率高。
• 政策影响：政府通过“先租后让”等方式推动土地供应创新，部分区域如静安区将重点发展总部经济。

数据摘要

• 土地供应面积（万平米）：2020年7月总计223.71万平米，其中住宅120.97万平米，商办28.7万平米，工业45.89万平米，其他28.15万平米。
• 土地成交面积（万平米）：2020年7月总计243.96万平米，其中住宅134.93万平米，商办34.99万平米，工业45.89万平米，其他28.15万平米。
• 土地成交金额（亿元）：2020年7月总计443.62亿元，环比增长45.9%，同比增长121.5%。

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