同策房产咨询--同策研究院-2020年12月上海土地市场监测报告_18页_1mb

2020年12月上海土地市场监测报告总结

核心内容

2020年12月，上海土地市场呈现出以下主要特点：

• 整体成交面积：1-12月累计成交面积约3374万平米，同比增长32.6%。
• 12月土地供应：环比上涨45%，供应主要集中在浦东新区（占35%）和崇明区。
• 12月土地成交：浦东新区仍为成交主力，其次为崇明和松江区。
• 土地类型分布：住宅用地供应和成交占比最高，分别为60%和55%。
• 土地成交金额：12月土地出让金总额为245.76亿元，环比上涨54%，但同比下降25%。
• 溢价率变化：12月整体溢价率上浮至9.71%，其中居住用地平均溢价率14.3%，商住用地18%，租赁和安置房用地均以底价成交。

主要观点

1. 政策与市场热点

• 12月4日，融信、保利和招商以底价52.13亿元竞得静安区中兴社区C070202单元268-01地块，该地块要求100%全装修，中小套户型占比需在80%以上，楼面价达72000元/平方米。
• 12月7日，美的以底价18.36亿元竞得青浦区西虹桥徐民路南侧19-02、21-02地块，需在地块内设置建筑面积不少于20000平方米的酒店，并引入智能家电行业企业总部，启动全球创新园区项目。

2. 土地供需结构

• 供应结构：浦东新区供应占比最高（35%），其次是崇明区；住宅用地供应占比超过60%。
• 成交结构：浦东新区成交面积最大，其次是崇明和松江区；住宅用地成交占比达55%，商办用地成交面积占比最高（20万平米）。

3. 土地价格与溢价率

• 楼面价走势：12月住宅用地楼面价最高为静安区72000元/平方米，商办用地楼面价最高为虹口区35094元/平方米。
• 溢价率变化：居住用地平均溢价率14.3%，商住用地18%，安置房和租赁用地均以底价成交。

关键信息

住宅用地

• 成交情况：共成交14幅，其中3幅居住用地，1幅商住用地，8幅安置房，2幅租赁用地。
• 价格表现：居住用地平均溢价率14.3%，商住用地溢价率18%。
• 重点地块：
  • 松江区中山街道新城主城C单元C08-04号地块：金地以62.3亿元成交，楼面价25500元/平方米，溢价率15%。
  • 静安区中兴社区C070202单元268-01地块：融信、保利、招商联合以52.13亿元底价成交，楼面价72000元/平方米，要求100%全装修，中小套占比80%以上。

商办用地

• 成交情况：共成交5幅，其中青浦区成交面积最大（20万平米），由美的竞得。
• 重点地块：
  • 青浦区西虹桥徐民路南侧19-02、21-02地块：美的以18.36亿元竞得，需设置酒店和引入智能家电企业总部。
  • 虹口区北外滩HK323-01、HK323-05、HK323-02（部分地下）地块：上实发展以38.93亿元竞得，紧邻其正在开发的北外滩89号地块，形成协同效应。

土地成交金额

• 12月总额：245.76亿元，环比上涨54%，但同比下降25%。
• 主要贡献：商业用地和住宅用地对成交金额贡献最大。

数据支持

• 数据来源：同策研究院、数联天下
• 时间范围：1998-2020年
• 研究机构：Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.

自媒体平台

• 同策研究院：微信公众号“一同策研究院”、“同策资管”，头条号“一同策研究院”。
• 内容发布：周月报告、专题报告定期发布，提供资管资讯及楼市政策、市场、房企分析。

总结

2020年12月，上海土地市场整体呈现住宅用地主导、商办用地成交金额突出的格局。政策导向和市场需求共同推动了土地成交，其中保障房和居住地块成为涉宅地成交的主力，溢价率有所上升。浦东新区仍是土地供应和成交的主要区域，而静安区和青浦区则因重点地块成交而受到关注。整体土地成交金额环比上升，但同比略有下降，反映出市场热度与政策调控之间的平衡。