同策房产咨询--同策研究院-2020年9月上海土地市场监测报告_18页_1mb

2020年9月上海土地市场监测报告总结

核心内容概览

2020年9月，上海土地市场整体表现活跃，但土地成交金额和楼面价有所下滑，主要受到安置房和租赁用地底价成交的影响。工业用地成为市场主力，住宅用地成交量占比下降，但部分地块仍以高溢价成交。

主要观点

• 土地成交金额与楼面价下降：9月上海土地出让金总额为156.89亿元，环比下跌59%，同比下降55%。整体楼面价和溢价率均有所降低。
• 区域与类型结构变化：浦东新区仍是土地供应和成交的主要区域，但成交占比略有下降；工业用地供应量和成交占比均超过住宅用地。
• 住宅用地特点：住宅用地成交以安置房和租赁住房为主，仅2幅纯宅地和2幅含宅地的商住混合用地成交，且无自持要求，仅需配建保障房。
• 高溢价地块：同润以61%的溢价率拿下浦东新区新场镇古镇东单元地块，成为本月唯一高溢价成交的纯宅地。
• 商办用地集中于浦东新区：商办地块共成交8幅，其中7幅位于浦东新区，且多为低溢价成交。

关键信息

土地市场总体情况

• 1-9月累计成交：上海土拍揽金2334亿元，同比增长76%。
• 9月市场表现：
  • 土地供求量环比8月均上涨，且高于往年同期。
  • 工业用地成交占比接近总量半数，住宅用地成交占比接近4成。

土地供需结构

• 供应结构：
  • 浦东新区供应量最高，其次是青浦、嘉定、宝山。
  • 工业用地供应量超越住宅用地。
• 成交结构：
  • 浦东新区成交量保持第一，占比31%。
  • 青浦和嘉定区紧随其后。
  • 工业用地成交占比接近半数，住宅用地紧随其后。

住宅用地成交情况

• 住宅用地成交：
  • 共成交15宗，其中2幅纯宅地和2幅含宅地的商住混合用地。
  • 安置房和租赁住房地块占比较大，且均以底价成交。
• 重点地块：
  • 同润：以14.18亿元、61%溢价率拿下浦东新区新场镇古镇东单元地块，楼面价29100元/平方米。
  • 万科联合体：以47.25亿元摘得宝山杨行纯宅地。
  • 恒大：以22.95亿元拿下虹口区北外滩商住办地块，楼面价51000元/平方米，溢价率10.87%。
  • 金桥港城联合体：以11.67亿元摘下临港新片区商住用地。

商办用地成交情况

• 商办用地成交：
  • 共成交8幅，其中7幅位于浦东新区，总占地面积10.53万平米。
  • 商办地块多为低溢价成交，仅芦潮港社区C0203地块溢价率44%。
• 重点地块：
  • 芦潮港社区C0203地块：金地开悦企业发展(上海)有限公司以0.34亿元成交，溢价率44%。
  • 其他商办地块：多由国企或大型企业摘得，楼面价在4468元/平方米至8600元/平方米之间。

土地类型与价格走势

• 工业用地：供应和成交占比均超过住宅用地，成为市场主力。
• 住宅用地：以安置房和租赁住房为主，导致整体楼面价和溢价率下降。
• 商办用地：成交金额较低，多为底价成交，部分地块因开发难度大或政策限制，溢价率不高。

市场热点

• “金九”土拍：9月1日，浦东新区新场镇古镇东单元地块首拍，同润以高溢价率成功竞得。
• 北外滩地块：恒大以22.95亿元拿下虹口区北外滩商住办地块，为近10年最后一块一线江景地块，开发难度大，且有自持商业时间要求，溢价率相对较低。
• 临港新片区：多宗商住和租赁用地成交，显示出该区域作为重点发展区域的吸引力。

市场趋势

• 政策导向明显：住宅用地以安置房和租赁住房为主，反映政府对保障性住房的重视。
• 工业用地需求上升：工业用地成为市场成交主力，可能与区域产业发展需求有关。
• 土地市场结构性调整：住宅用地成交量减少，商办和工业用地占比上升，表明市场正在向多元化方向发展。

数据来源与平台

• 数据来源：同策研究院、数联天下。
• 自媒体平台：
  • 微信公众号：“同策研究院”、“同策资管”。
  • 头条号：“同策研究院”。

结构分析

土地供应结构（按区域）

• 浦东新区：供应量最高。
• 青浦、嘉定、宝山：供应量次之。
• 其他区域：供应量较低，部分区域如崇明、闵行、静安等无供应。

土地成交结构（按区域）

• 浦东新区：成交占比最高。
• 青浦、嘉定：紧随其后。
• 其他区域：成交量较少。

土地供应结构（按类型）

• 工业用地：供应量最高。
• 住宅用地：供应量次之。
• 商办用地：供应量较低。
• 其他用地：供应量最少。

土地成交结构（按类型）

• 工业用地：成交占比接近半数。
• 住宅用地：成交占比接近4成。
• 商办用地：成交占比相对较小。
• 其他用地：成交量最少。

总结

2020年9月上海土地市场表现出明显的结构性调整，工业用地成为成交主力，住宅用地以安置房和租赁住房为主，导致整体楼面价和溢价率下降。市场热点集中在浦东新区和北外滩区域，部分地块以高溢价成交，显示出市场对优质地段的争夺。政策导向明显，政府对保障性住房和租赁住房的重视影响了市场走向。总体来看，土地市场在政策和供需结构的双重作用下，呈现出多元化和调整的趋势。