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2020年11月上海土地市场监测报告总结

核心内容概述

2020年11月，上海土地市场呈现以下特点：

• 土地成交总面积为182.39万平米，同比增长18%。
• 土地供求量环比10月均下降。
• 土地成交金额为159.93亿元，环比下跌25%，但同比上涨21%。
• 商品住宅仍是主要成交类型，占比35%。
• 土地市场以商住混合和纯住宅地块为主，无租赁住宅用地成交。
• 土地供应和成交集中在浦东新区、奉贤区、宝山区等区域。
• 土地市场政策持续调控，部分地块要求自持住宅物业用于租赁及配比保障房。

主要观点

1. 土地成交情况

• 2020年1-11月，上海土地累计成交面积约3164万平米，同比增长18%。
• 11月上海土地市场整体楼面价小幅下降，溢价率上浮至4.33%。
• 本月共成交5幅宅地，其中奉贤区纯住宅地要求自持15%的住宅物业作为租赁，配比5%的保障房，溢价率为10.44%。
• 宝山区纯住宅地块由金融街拍下，无自持要求，但需配比5%的保障房，地块位于罗店美兰湖板块，周边绿化和自然景观资源丰富。

2. 土地供应与成交结构

• 供应结构：
  • 浦东新区供应占比最高，达38%。
  • 商业和工业用地供应量最高，分别占总供应量的35%和27%。
  • 住宅用地供应量相对较少，但仍是市场关注的重点。
• 成交结构：
  • 浦东新区、杨浦区和奉贤区为成交主力区域。
  • 商业用地成交面积和金额均居首位，占比35%。
  • 住宅用地以商住混合和纯住宅地块为主，成交占比35%。
  • 工业用地成交面积和金额排名第二，占比27%。

3. 土地类型与价格走势

• 11月商办地块成交楼板价最高，住宅次之，工业及其他类型地块楼板价相对较低。
• 住宅用地平均楼面价上涨，主要因商住混合和纯住宅地块成交为主。
• 商办地块成交楼板价整体偏高，部分地块被大型企业或机构竞得，如美团竞得杨浦区地块用于建设总部基地。

关键信息

1. 土地政策与市场热点

• 奉贤区纯住宅地：起始楼板价1.2万元/㎡，最终楼板价1.32万元/㎡，溢价率10.44%，要求自持15%的住宅物业作为租赁。
• 宝山区纯住宅地：由金融街拍下，无自持要求，但需配比5%的保障房，地块限高50米，位于美兰湖板块，周边低密墅区环绕。
• 杨浦区商办地块：美团竞得，地块面积29.27万平米，成交价65.41亿元，楼板价22350元/㎡，溢价率为0%，用于建设上海总部基地。

2. 土地供需结构

• 供应：
  • 住宅：40.93万平米
  • 商办：64.76万平米
  • 工业：51.02万平米
  • 其他：25.68万平米
• 成交：
  • 住宅：43.29万平米
  • 商办：64.76万平米
  • 工业：51.02万平米
  • 其他：25.68万平米

3. 土地成交金额

• 11月上海土地出让金总额为159.93亿元，环比下跌25%，但同比上涨21%。
• 商业用地和住宅用地为成交金额的主要贡献者。

月度土地成交明细

住宅用地

商办用地

土地市场趋势

• 住宅用地成交占比35%，但成交楼板价整体偏高，部分地块要求保障房配比。
• 商办用地成交面积和金额最高，成为市场热点。
• 土地市场整体呈现调控趋势，部分地块要求自持住宅物业用于租赁。
• 11月土地市场热度有所下降，但部分企业仍积极布局，如美团竞得杨浦区地块用于建设总部基地。