20181021-东北证券-房地产行业动态报告_单月销售面积负增长_降温_的开始_13页_3mb

房地产行业动态报告总结（2018-10-21）

核心内容概述

本报告分析了2018年前三季度中国房地产行业的运行情况，指出行业整体呈现“销售降温、投资回落、土地市场冷清、资金面改善”的态势。报告从房地产投资、新开工面积、土地成交、销售面积及资金面等多方面进行分析，并对行业未来走势做出预测，重点推荐行业龙头股。

主要观点

1. 房地产投资增速回落

• 2018年1-9月全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速较1-8月下降0.2个百分点。
• 住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%，总体保持稳定。
• 剔除土地购置费用后，房地产开发投资完成额为53895亿元，同比下降3.65%。
• 各地区投资增速不一，东部地区增速为11.0%，中部为8.4%，西部为7.5%，东北为16.5%。

2. 新开工面积维持高位，但未来或走弱

• 1-9月房屋累计新开工面积15.26亿平方米，同比增长16.4%，增速提高0.5个百分点。
• 9月单月新开工面积1.93亿平方米，同比增长20.29%，连续三个月保持20%以上增长。
• 随着销售走弱，房企将趋于谨慎开工，预计四季度新开工面积将走弱。

3. 土地市场成交价格下行，溢价率保持低位

• 1-9月土地成交价款增长22.7%，增速回落1个百分点；土地购置面积增长15.7%，增速提升0.1个百分点。
• 9月土地成交溢价率为9.10%，成交均价为2580元/平方米，较8月有明显下降。
• 由于销售降温，房企土地投资强度将下降，预计四季度土地市场将迅速降温。

4. 销售面积单月负增长，中西部区域下行明显

• 1-9月商品房销售面积11.9亿平方米，同比增长2.9%，增速较1-8月下降1.1个百分点。
• 9月单月商品房销售面积1.68亿平方米，同比下降3.59%，为近五个月首次负增长。
• 中西部地区销售面积增速明显回落，尤其是中部和西部地区，影响已逐渐显现。
• 70大中城市新建商品房住宅价格指数同比增速为8.9%，环比涨幅为1.0%。

5. 资金面持续好转，但去杠杆趋势仍将持续

• 1-9月房地产开发企业到位资金12.19万亿元，同比增长7.8%，增速较1-8月提高0.9个百分点。
• 国内贷款同比下降5.1%，降幅收窄1.5个百分点，表现回暖。
• 自筹资金与定金及预收款增长明显，支撑行业资金面。
• 个人按揭贷款金额同比下降1.2%，降幅扩大0.2个百分点。

关键信息

• 行业趋势：销售降温、投资回落、土地市场冷清、资金面改善。
• 区域差异：东部地区销售面积同比下降，中西部地区销售面积增速回落。
• 政策影响：下半年棚改货币化安置比例降低，对市场尤其是中西部市场造成影响。
• 融资情况：房企融资分化，民企融资成本较高，融资环境边际改善。
• 投资建议：重点推荐业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股，包括万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A、华夏幸福、新城控股、中南建设。
• 风险提示：调控政策进一步深化、货币政策超预期收紧。

行业数据概览

融资情况概览

投资评级说明

行业投资评级为“优于大势”，即未来6个月内行业指数收益将超越市场平均收益。

风险提示

• 调控政策进一步深化
• 货币政策超预期收紧

结论

整体来看，2018年前三季度房地产行业呈现销售降温、投资回落、土地市场冷清的态势，但资金面有所改善。未来随着销售走弱，新开工面积和土地成交数据预计将进一步走弱，行业进入“降杠杆”通道。建议关注业绩稳定、资源优质的行业龙头股。