20171020-广发证券-房地产行业_投资增速略有回升_销售面积单月同比首次负增长_10页_891kb

房地产行业总结

核心内容概览

2017年1-9月，中国房地产行业在投资、销售、土地市场等方面呈现出分化态势。整体来看，行业增速放缓，部分区域和指标出现负增长，同时政策调控与资金压力对市场形成持续影响。

主要观点

• 投资增速略有回升：尽管新开工面积累计增速下行，但房地产开发投资增速小幅回升，主要得益于单位投资力度提升，预计年内投资增速将保持一定“刚性”。
• 销售面积增速首次转负：受成交热度下行及去年高基数影响，9月商品房销售面积单月同比首次转负，但三四线城市销售仍保持增长。
• 宅地出让金同环比大幅增长：9月300城市住宅用地出让金环比和同比均显著增长，尤其是一线城市供地放量，带动成交和出让金显著上升。
• 房企到位资金增速回落：房企资金来源中，按揭贷款单月同比连续5个月负增长，资金压力增大，融资环境趋紧。
• 风险提示：强三线城市销售持续性弱于预期，调控政策可能进一步蔓延。

关键信息

一、新开工与投资情况

• 全国房屋新开工面积：1-9月累计13.10亿平米，同比增长6.8%，增速较1-8月回落0.8个百分点；9月单月同比增长1.4%，增速收窄3.9个百分点。
• 住宅新开工面积：1-9月累计9.41亿平米，同比增长11.1%，增速较1-8月回落0.5个百分点；9月单月同比增长7.8%，增速收窄2个百分点。
• 全国房地产开发投资：1-9月累计8.06万亿元，同比增长8.1%，增速较1-8月微增0.2个百分点；9月单月同比增长9.2%，增速较8月上升1.4个百分点。
• 住宅投资：1-9月累计5.51万亿元，同比增长10.4%，增速较1-8月微增0.2个百分点；9月单月同比增长11.9%，增速较8月上升1.0个百分点。
• 区域投资增速：东部地区同比增长9.0%，中部地区同比增长13.3%，西部地区同比增长3.6%，东北地区同比下降3.2%。

二、土地市场表现

• 宅地供需情况：9月300城市住宅用地推出建面8461万平米，成交建面7481万平米，同比分别增长13%和18%。
• 土地出让金：9月成交土地出让金3893亿元，同比大幅增长37%，环比增长23%。
• 楼面均价与溢价率：9月楼面均价5204元/平米，平均溢价率30%。
• 分城市表现：
  • 一线城市：推出建面150万平米（同比+208%），成交建面286万平米（同比+470%），出让金470亿元（同比+751%），楼面均价16447元/平米，溢价率12%。
  • 二线城市：推出建面2983万平米（同比-5%），成交建面3263万平米（同比+18%），出让金2281亿元（同比+12%），楼面均价6991元/平米，溢价率33%。
  • 三四线城市：推出建面5328万平米（同比+24%），成交建面3932万平米（同比+13%），出让金1141亿元（同比+54%），楼面均价2902元/平米，溢价率32%。

三、销售市场分析

• 全国商品房销售面积：1-9月累计11.7亿平米，同比增长10.3%，增速较1-8月回落2.4个百分点；9月单月销售面积1.75亿平米，同比下滑1.5%。
• 住宅销售面积：1-9月累计10.0亿平米，同比增长7.6%，增速较1-8月回落2.7个百分点；9月单月住宅销售面积1.47亿平米，同比下滑5.7%。
• 销售金额：1-9月累计9.2万亿元，同比增长14.6%，增速较1-8月回落2.6个百分点；9月单月销售金额1.38万亿元，同比上涨1.6%。
• 区域销售表现：
  • 一线城市：同比下滑39.9%（9月同比下滑47.8%）。
  • 二线城市：同比下滑20.6%（9月同比下滑32.7%）。
  • 三四线城市：同比上涨23.7%（9月同比上涨7.7%）。

四、房企资金来源

• 房企到位资金：1-9月累计11.31万亿元，同比增长8.0%，增速较1-8月回落1.0个百分点。
• 国内贷款：1-9月累计1.90万亿元，同比增长19.6%，增速较1-8月上升0.5个百分点。
• 自筹资金：1-9月累计3.65万亿元，同比下降0.3%。
• 其他资金：1-9月累计5.75万亿元，同比增长10.4%，其中定金及预收款增长16.9%，按揭贷款增长1.3%，且连续5个月负增长。
• 按揭贷款利率：35城市首套房贷利率9月上涨至5.22%，呈现持续上行趋势。

结论与展望

• 未来一段时间，房企资金压力将加剧，尤其在按揭贷款收紧和利率上行背景下。
• 一二线城市销售持续下行，但受去年低基数影响，四季度同比增速或出现拐点。
• 三四线城市销售虽保持增长，但政策与棚改刺激边际效应减弱，未来成交热度将逐步回落。
• 土地市场方面，一线城市表现突出，带动整体出让金增长，但需关注后续调控政策对市场的影响。

投资评级说明

• 行业评级：持有
• 公司评级：
  • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%-15%。
  • 持有：预期股价变动介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

联系方式

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• 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，4年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

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