房地产行业：单月销售面积负增长，“降温”的开始-20181021-东北证券-13页-3mb

房地产行业2018年9月动态总结

核心内容概览

2018年9月，中国房地产行业呈现“销售降温、投资回落、土地市场冷清、资金面改善”的整体态势，行业进入阶段性调整期。以下为报告的核心内容、主要观点及关键信息。

主要观点

1. 房地产投资增速回落，景气指数回升

• 全国房地产开发投资：1-9月累计投资88665亿元，同比增长9.9%，增速较1-8月下降0.2个百分点。
• 住宅投资：1-9月住宅投资62806亿元，同比增长14.0%，增速较上月下降0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为70.8%。
• 景气指数：9月国房景气指数为101.99，较8月微升0.01点，创年内新高。

2. 房企加速推货，新开工面积持续增长

• 累计新开工面积：1-9月累计新开工面积15.26亿平米，同比增长16.4%，增速提高0.5个百分点。
• 单月新开工面积：9月单月新开工面积1.93亿平米，同比增长20.29%，连续三个月同比增长超20%。
• 未来趋势：随着销售走弱，房企将趋于谨慎，预计四季度新开工数据将走弱。

3. 土地成交价格下行，溢价率保持低位

• 土地购置面积：1-9月土地购置面积1.94亿平米，同比增长15.7%，增速较1-8月提高0.1个百分点。
• 土地成交价款：1-9月土地成交价款10002亿元，同比增长22.7%，增速较1-8月回落1个百分点。
• 溢价率：9月土地成交溢价率为9.10%，较8月上升0.97个百分点，但整体仍处于低位。
• 未来趋势：随着销售降温，房企土地投资强度将明显下降，预计四季度土地成交将迅速降温。

4. 销售面积单月负增长，中西部区域下行明显

• 商品房销售面积：1-9月累计销售面积11.93亿平米，同比增长2.9%，增速较1-8月下降1.1个百分点。
• 单月销售面积：9月单月销售面积1.68亿平米，同比减少3.59%，为近五个月首次单月负增长。
• 区域差异：中西部地区销售面积增速明显回落，东部地区降幅扩大，东北地区销售面积下降3.5%。
• 未来趋势：销售面积负增长趋势预计将持续，全年销售面积将保持0%增速。

5. 资金面持续好转，国内贷款回暖明显

• 到位资金：1-9月到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速较1-8月提高0.9个百分点。
• 国内贷款：同比下降5.1%，降幅收窄1.5个百分点，显示行业融资边际改善。
• 融资方式：房企融资分化持续，民企融资成本较高，融资环境整体向好但去杠杆趋势未变。

关键信息

重点公司推荐

• 万科A：现价21.56元，2018年EPS 5.23元，PE 4.53倍，评级“买入”。
• 华侨城A：现价未列出，但被重点推荐。
• 华夏幸福：现价21.44元，2018年EPS 1.59元，PE 13.48倍，评级“买入”。
• 新城控股：现价22.35元，2018年EPS 5.23元，PE 4.27倍，评级“买入”。
• 保利地产：现价11.17元，2018年EPS 3.92元，PE 2.85倍，评级“买入”。
• 招商蛇口：现价未列出，但被重点推荐。
• 中南建设：现价未列出，但被重点推荐。

行业数据

• 成分股数量：158只
• 总市值：17740亿元
• 流通市值：14349亿元
• 市盈率：7.54倍
• 市净率：1.29倍
• 行业总营收：19128亿元
• 行业总净利润：1902亿元
• 行业资产负债率：78.06%

贷款利率

• 首套房贷款利率：9月平均利率上升至5.70%，继续上行趋势。
• 二套房贷款利率：9月平均利率上升至6.05%，同样保持上浮。

风险提示

• 调控政策进一步深化
• 货币政策超预期收紧

投资建议

• 行业评级：优于大势
• 重点推荐：业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股，包括万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A、华夏幸福、新城控股和中南建设。

分析师简介

• 张云凯：美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，三年半信托公司一线业务经验，2017年加入东北证券，现任房地产组组长。
• 沈路遥：同济大学土木工程专业硕士，一年房地产开发行业经验，2018年加入东北证券。

重要声明

• 本报告仅供本公司客户使用，未经授权不得引用或传播。
• 报告内容基于公开资料，不保证其准确性和完整性。
• 报告不构成买卖建议，不承担相关损失责任。
• 本公司或其关联机构可能持有报告中提及的公司证券头寸，并提供相关金融服务。