房地产行业跟踪报告：投资增速略有回升，销售面积单月同比首次负增长-20171020-广发证券-10页

房地产行业总结

核心内容

2017年1-9月，中国房地产行业呈现以下主要特征：

• 新开工面积累计增速下行，但投资增速略有回升。
• 销售面积单月同比首次转负，显示市场成交热度下行。
• 宅地出让金同环比大幅增长，尤其是一线城市表现突出。
• 房企到位资金增速回落，按揭贷款持续负增长。
• 政策调控和资金收紧对市场产生持续影响。

主要观点

• 投资增速回升：全国房地产开发投资同比增长8.1%，住宅投资增长10.4%。投资增速回升主要由单位投资力度提升支撑，年内投资增速或将继续呈现“刚性”。
• 销售面积增速转负：9月商品房销售面积同比下滑1.5%，住宅销售面积同比下滑5.7%，这是年内首次出现负增长，主要由于成交热度下行及去年高基数效应。
• 区域分化明显：一二线城市销售面积同比大幅下滑，三四线城市则有所增长，但增速放缓。预计一二线城市在四季度或出现同比增速拐点，三四线城市未来成交热度将逐步下行。
• 土地市场活跃：宅地出让金同环比均大幅增长，其中一线城市表现显著。一线城市供地放量带动成交及出让金显著增长，而二线城市和三四线城市供需量环比略有回落，但同比仍保持增长。
• 房企资金压力增大：房企到位资金增速回落，按揭贷款连续5个月负增长，且银行贷款趋严，放款周期拉长，甚至部分银行停止发放按揭贷款。按揭贷款利率持续上调，进一步压制销售回笼。

关键信息

一、房地产开发投资

• 累计投资：1-9月全国房地产开发投资8.06万亿元，同比增长8.1%。
• 住宅投资：住宅投资5.51万亿元，同比增长10.4%。
• 单月投资：9月单月投资同比增长9.2%，住宅投资增长11.9%。
• 区域差异：东部地区投资增长9.0%，中部地区增长13.3%，西部地区增长3.6%，东北地区同比下降3.2%。

二、商品房销售情况

• 累计销售面积：1-9月全国商品房销售面积11.7亿平米，同比增长10.3%。
• 单月销售面积：9月商品房销售面积1.75亿平米，同比下滑1.5%；住宅销售面积1.47亿平米，同比下滑5.7%。
• 区域销售表现：一线城市销售面积同比下滑39.9%，二线城市同比下滑20.6%，三四线城市同比增长23.7%。
• 销售金额：全国商品房销售金额9.2万亿元，同比增长14.6%；住宅销售金额7.6万亿元，同比增长11.4%。

三、宅地市场表现

• 土地供给与成交：1-9月300城市住宅用地供给面积15.50亿平米，成交面积13.15亿平米，土地出让金2.96万亿元。
• 一线城市表现：9月一线城市住宅用地推出面积150万平米，同比大幅增长208%；成交面积286万平米，同比大幅增长470%；土地出让金470亿元，同比大幅增长751%。
• 二线城市表现：9月二线城市住宅用地推出面积2983万平米，同比微增18%；成交面积3263万平米，同比微增18%。
• 三四线城市表现：9月三四线城市住宅用地推出面积5328万平米，同比微增24%；成交面积3932万平米，同比微增13%。
• 楼面价与溢价率：9月全国住宅用地楼面均价5204元/平米，平均溢价率30%。

四、房企资金来源

• 到位资金：1-9月房企到位资金11.31万亿元，同比增长8.0%。
• 资金分类：
  • 国内贷款：1.90万亿元，同比增长19.6%。
  • 利用外资：113亿元，增长0.4%。
  • 自筹资金：3.65万亿元，下降0.3%。
  • 其他资金：5.75万亿元，同比增长10.4%，其中定金及预收款增长16.9%，个人按揭贷款增长1.3%。
• 按揭贷持续负增长：个人按揭贷款单月同比连续5个月负增长，且利率持续上调至5.22%。

风险提示

• 强三线城市销售持续性弱于预期。
• 政策调控可能蔓延至更多城市，进一步影响市场表现。

投资评级说明

联系方式