同策房产咨询-20171107-全国土地市场交易月报-11月刊-_22页_2mb

全国土地市场月报（2017年11月刊）总结

一、报告摘要（核心数据及观点）

• 总体成交情况：2017年10月，全国302个城市土地市场呈现“量跌价涨”态势，共成交土地927幅，面积9861万平米，环比、同比分别下滑31%和28%。
• 住宅用地：成交927幅，面积3846万平米，环比下滑19个百分点，同比上扬8个百分点；全国住宅用地平均楼面地价为4054元/平米，环比上扬5个百分点，同比上扬1.23倍。
• 商办用地：成交447幅，面积957万平米，环比、同比分别下滑24%和53%；全国商办用地平均楼面地价为1759元/平米，环比下滑9个百分点，同比上扬68%。
• 平均地价：全国土地市场平均楼面地价为2197元/平米，环比上扬6个百分点，同比上扬1.25倍，创历史新高。
• 市场调控影响：调控政策导致土地市场进入深度调整阶段，房企拿地趋于谨慎，大牌房企成为主要参与者，核心一二线城市可能成为重点推地区域。

二、土地市场篇

（一）各线城市数据总览

（二）土地成交情况

1、土地总体成交情况

• 全国土地市场：量跌价涨，平均楼面地价2197元/平米，创历史新高。
• 住宅用地：成交面积3846万平米，环比、同比分别下滑19%和上扬8%。
• 商办用地：成交面积957万平米，环比、同比分别下滑24%和53%。

2、住宅用地成交情况

• 一线城市：
  • 成交面积环比下滑10%，楼面地价维持在1.5万元/平米。
  • 上海成交10幅租赁用地，部分地块为100%不可售，未来将用于租赁住房。
• 二线城市：
  • 成交面积环比下滑15%，楼面地价为5424元/平米，同比上扬48%。
  • 本月首次溢价率跌破30%，为24.27%。
• 三四线城市：
  • 成交面积环比下滑21%，楼面地价为2586元/平米，环比上扬34%，同比上扬1.59倍。
  • 溢价率连续9个月高于一线、二线城市，达33.77%。

3、商办用地成交情况

• 一线城市：
  • 成交面积环比下滑84%，楼面地价9574元/平米，同比下滑32%。
  • 上海、广州商办用地均以底价成交。
• 二线城市：
  • 地价连续2个月维持在2000元/平米以上，成交面积环比、同比分别下滑11%和12%。
  • 成交溢价率降至12.62%，多数城市以底价成交。
• 三四线城市：
  • 成交面积环比下滑26%，楼面地价环比、同比分别上扬13%和54%。
  • 溢价率由22.82%降至12.58%，但部分城市溢价率仍高于50%。

（三）土地楼面地价走势

• 住宅用地：全国平均楼面地价4054元/平米，创历史新高。
• 一线城市：楼面地价14545元/平米，环比下滑12%，同比上扬1.09倍。
• 二线城市：楼面地价5424元/平米，环比下滑18%，同比上扬48%。
• 三四线城市：楼面地价2586元/平米，环比上扬34%，同比上扬1.59倍。

（四）土地溢价率走势

• 住宅用地：
  • 一线城市溢价率16.70%，环比小幅上扬。
  • 三四线城市溢价率33.77%，连续9个月高于一、二线城市。
• 商办用地：
  • 各线城市溢价率均不同程度下滑。
  • 一线城市商办地块以底价成交，二线城市溢价率降至12.62%，三四线城市溢价率降至12.58%。

三、排行榜

（一）全国各类用地成交总价排行榜TOP10

1. 北京经济技术开发区河西区X94R1地块R2二类居住用地，成交总价629000万元，楼面地价37956元/平米，溢价35.56%，竞得方：保利、首都开发、创嘉兴业。
2. 佛山市南海区桂城街平西社区上海桥北工业区地段，成交总价626811万元，楼面地价15300元/平米，溢价25.36%，竞得方：越秀地产。
3. 福州市晋安区战坂路南侧地块，成交总价504000万元，楼面地价15075元/平米，溢价2.02%，竞得方：碧桂园。
4. 北京顺义区后沙峪镇马头庄村地块，成交总价495000万元，楼面地价41193元/平米，溢价50%，竞得方：中粮地产、天恒正同、旭辉、盛平置业。
5. 南京市栖霞区燕子矶街道太新路46号地块，成交总价491000万元，楼面地价17932元/平米，溢价29.21%，竞得方：南京海润。
6. 无锡市XDG-2017-17号地块，成交总价412000万元，楼面地价16544元/平米，溢价27.95%，竞得方：无锡鼎安。
7. 珠海市横琴新区厚朴道东侧地块，成交总价411516万元，楼面地价6391元/平米，溢价100.04%，竞得方：大横琴置业。
8. 北京经济技术开发区X90R1、X90S1地块，成交总价360000万元，楼面地价25431元/平米，溢价38.75%，竞得方：博大新元。
9. 苏州市工业园区唯澄路北、亭谊街西地块，成交总价115079万元，楼面地价24105元/平米，溢价41.79%，竞得方：中海。
10. 苏州市工业园区唯澄路北、青澄河东地块，成交总价93609万元，楼面地价23787元/平米，溢价39.92%，竞得方：中海。

（二）全国各类用地成交楼面地价排行榜TOP10

1. 北京市海淀区四道口地区I地块F1住宅混合公建用地，楼面地价52763元/平米，溢价33.5%，竞得方：天恒正同。
2. 北京顺义区后沙峪镇马头庄村地块，楼面地价41193元/平米，溢价50%，竞得方：中粮地产、天恒正同、旭辉、盛平置业。
3. 北京经济技术开发区X94R1地块R2二类居住用地，楼面地价37956元/平米，溢价35.56%，竞得方：保利、首都开发、创嘉兴业。
4. 上海市杨浦区定海社区E5-2动迁安置房地块，楼面地价35672元/平米，溢价0%，竞得方：上海杨浦置地。
5. 北京昌平区北七家镇东三旗村011地块R2二类居住用地，楼面地价35021元/平米，溢价48.75%，竞得方：首都开发、保利、金地明城。
6. 南京市秦淮区清水塘节制闸地块，楼面地价32544元/平米，溢价29.09%，竞得方：中冶置业。
7. 北京经济技术开发区X90R1、X90S1地块，楼面地价25431元/平米，溢价38.75%，竞得方：博大新元。
8. 苏州市工业园区唯澄路北、亭谊街西地块，楼面地价24105元/平米，溢价41.79%，竞得方：中海。
9. 苏州市工业园区唯澄路北、青澄河东地块，楼面地价23787元/平米，溢价39.92%，竞得方：中海。
10. 北京经济技术开发区X90R2、X90A1地块，楼面地价35523元/平米，溢价35.91%，竞得方：金隅大成。

（三）全国住宅用地溢价率排行榜TOP10

1. 嘉兴市平湖市广陈镇龙萌村地块，溢价431.64%，竞得方：南通臻恒置业。
2. 惠州市博罗县园洲镇下南经济联合社地块，溢价356.24%，竞得方：正黄集团。
3. 惠州市沥林镇英光村地块，溢价317.84%，竞得方：惠州碧科。
4. 湖北省天门经济开发区汇侨大道以南地块，溢价275.68%，竞得方：湖北富力。
5. 惠州市东江产业园东兴片区地块，溢价272.12%，竞得方：惠州市熙元。
6. 恩施土家族苗族自治州舞阳坝街道办事处地块，溢价266.86%，竞得方：恩施新潮购物中心。
7. 怀化市洪江区城东粮食仓库外岸地块，溢价206.93%，竞得方：湖南奥城。
8. 邯郸市花官营乡东城营村地块，溢价174.79%，竞得方：邯郸荣丰。
9. 惠州市仲恺高新区潼侨镇地块，溢价174.06%，竞得方：惠州市世纪宏泽。
10. 淮安市杜康桥路北侧地块，溢价171.2%，竞得方：淮安中南锦苑。

（四）全国商办用地成交总价排行榜TOP10

1. 福州市台江区江滨西大道以北地块，成交总价153000万元，楼面地价4877元/平米，溢价0.66%，竞得方：世茂新里程。
2. 昆明市官渡区金马街道办事处地块，成交总价131118.7万元，楼面地价4563元/平米，溢价53.32%，竞得方：成都中南世界。
3. 嘉兴市桐乡市梧桐街道地块，成交总价109000万元，楼面地价6486元/平米，溢价60.29%，竞得方：浙江中天。
4. 广州市海珠区琶洲西区AH040112地块，成交总价106914万元，楼面地价15000元/平米，溢价0%，竞得方：中远海运。
5. 济南市奥体中心东侧地块，成交总价91201万元，楼面地价3056元/平米，溢价0%，竞得方：济南城投。
6. 南京市秦淮区大明路地块，成交总价85000万元，楼面地价5447元/平米，溢价0%，竞得方：新兴发展集团。
7. 泰州市新洲路南侧地块，成交总价76450万元，楼面地价1640元/平米，溢价0%，竞得方：靖江万投。
8. 泰州市渡江路北侧地块，成交总价72068万元，楼面地价3583元/平米，溢价0%，竞得方：靖江万投。
9. 成都市高新区大源组团地块，成交总价71200.07万元，楼面地价7120元/平米，溢价137.33%，竞得方：保利（成都）。
10. 常州市南环二路下圻路东侧地块，成交总价62995.3万元，楼面地价2250元/平米，溢价0%，竞得方：江苏金坛国发。

四、核心观点与趋势分析

• 调控影响：全国土地市场进入深度调整阶段，房企拿地趋于谨慎，大牌房企成为主要参与者。
• 住宅市场：三四线城市地价涨幅显著，溢价率持续走高，但部分城市已出现调控迹象。
• 商办市场：整体热度下降，三四线城市地价上涨，但多数以底价成交，反映出市场供需失衡。
• 租赁住房：政府与银行合作模式成为未来租赁住房发展的新趋势，尤其在上海等城市已有实践。
• 政策导向：政策调控影响土地市场热度，部分城市通过“限价+竞自持”、“限房价+竞地价+摇号”等手段加强调控，防止市场过热。

五、数据来源与联系方式

• 数据来源：同策研究院
• 执笔人：任丹萍（同策研究院研究经理）
• 联系方式：
  • 邮箱：zhouhaotian@tospur.com
  • 电话：021-51560606*8138
  • 同策咨询品牌与企业传播部：何怡洁，电话：021-51560606-8084
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