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2019年4月全国土地市场监测报告总结

核心内容

2019年4月全国土地市场整体呈现回暖趋势，市场热度上升，土地成交面积和金额同比、环比均增长，成交价格达到近一年来新高，溢价率也显著提升。尽管如此，部分城市已开始出台调控政策，市场热度可能不会持续太久。同时，长三角地区成为土拍热点，二线城市在“稳地价、稳预期”政策下有望迎来供地高峰。

主要观点

• 市场数据表现：4月份土地市场供求量均上涨，成交价格创2018年以来新高，溢价地块增多，回炉地块也出现溢价出让，土拍热度较三月进一步上升。
• 土地市场特征：重点地块、高价地块增多，长三角地区成为全国土拍中热度最高的区域。
• 市场趋势预测：随着调控政策的出台，土拍热度可能不会持续，但多数供应不足的二线城市在二季度可能迎来供地高峰，尤其是济南、成都等城市。
• 区域表现：
  • 一线城市：住宅用地成交量价齐升，溢价率回升至16%，商办用地供应量增加但成交量下滑，溢价率下降。
  • 二线城市：住宅和商办用地成交量、成交面积均上升，溢价率普遍上涨，部分城市如西安、成都以外围区域为主，楼面价相对较低。
  • 三四线城市：住宅用地量价齐升，溢价率首次突破20%，商办用地供销齐涨，楼面价基本与上月持平，部分城市如南通、承德、荆州商办用地成交金额较高。

关键信息

全国土地市场总体情况

• 成交宗数：总计5580幅
• 成交建筑面积：31,199万平米
• 楼面价格：2,865元/平米
• 住宅用地成交宗数：413幅
• 住宅用地成交建筑面积：12,548万平米
• 住宅用地楼面价格：25,882元/平米
• 商办用地成交宗数：1,360幅
• 商办用地成交建筑面积：2,962万平米
• 商办用地楼面价格：2,205元/平米
• 工业用地成交宗数：2,235幅
• 工业用地成交建筑面积：9,560万平米
• 工业用地楼面价格：1,870元/平米

住宅用地成交情况

• 一线城市：共成交48幅住宅用地，面积16310万平米，楼面价37989元/平米，广州为成交主力。
• 二线城市：共成交365幅住宅用地，面积4370万平米，楼面价5958元/平米，南京、杭州等地热度较高。
• 三四线城市：共成交1766幅住宅用地，面积12548万平米，楼面价1664元/平米，成交体量同比上涨44%，预计5月将继续回升。

商办用地成交情况

• 一线城市：共成交3幅商办用地，面积7.27万平米，楼面价10242元/平米，溢价率大幅下降。
• 二线城市：共成交141幅商办用地，面积1017万平米，楼面价2283元/平米，沈阳、南昌、南宁溢价率超过30%。
• 三四线城市：共成交688幅商办用地，面积2091万平米，楼面价937元/平米，潍坊、赣州、宜昌为成交宗数前三，南通、承德、荆州为成交金额前三。

土地成交价格与溢价率

• 住宅用地溢价率：全国达25%，是今年来首次突破20%，其中玉溪、宜宾、桂林等地溢价率极高。
• 商办用地溢价率：二线城市表现突出，沈阳、南昌、南宁超过30%；一线城市为0溢价，三四线城市为8%。

土地成交排行榜

全国各类用地成交总价TOP10

• 武汉市：硚口区解放大道以南等地块成交70万元，为总价榜首位。
• 杭州市：望江单元SC0402-R21-08地块成交52.03亿元，为总价榜第二位。
• 苏州市：高新区狮山街道滨河路东地块成交50.17亿元，为总价榜第三位。
• 上海市：杨浦区江浦社区B2-03地块成交41.79亿元，为总价榜第四位。
• 武汉市：汉阳区琴台大道与京广铁路线交叉口西南角地块成交41万元，为总价榜第五位。
• 厦门市：集美区集美新城片区地块成交38.6万元，为总价榜第六位。
• 苏州市：钟南街东、港田路南地块成交35.64万元，为总价榜第七位。
• 杭州市：蜀山单元良种场区块地块成交35.72万元，为总价榜第八位。
• 南京市：建邺区江心洲街道地块成交15.6万元，为总价榜第九位。
• 玉溪市：新平县桂山街道办事处胜井小区地块成交100万元，为总价榜第十位。

全国各类用地成交楼面地价TOP10

• 莆田市：北岸山亭镇地块楼面价64970元/平米，为楼面价榜首位。
• 上海市：杨浦区江浦社区B2-03地块楼面价35426元/平米，为楼面价榜第二位。
• 沈阳市：辽大南地块楼面价47500元/平米，为楼面价榜第三位。
• 赤峰市：云杉街东段地块楼面价46831元/平米，为楼面价榜第四位。
• 杭州市：望江单元SC0402-R21-08地块楼面价45325元/平米，为楼面价榜第五位。
• 广州市：荔湾区AF040225-B地块楼面价34665元/平米，为楼面价榜第六位。
• 南京市：建邺区江心洲街道地块楼面价31980元/平米，为楼面价榜第七位。
• 苏州市：钟南街东、港田路南地块楼面价30287元/平米，为楼面价榜第八位。
• 厦门市：集美区集美新城片区地块楼面价30997元/平米，为楼面价榜第九位。
• 杭州市：杨浦区定海社区B1-3地块楼面价5073元/平米，为楼面价榜第十位。

全国住宅用地溢价率TOP10

• 玉溪市：新平县桂山街道办事处胜井小区地块溢价率426.32%，为溢价率榜首位。
• 宜宾市：叙州区南部新区BQ05-02、BQ05-03地块溢价率252.63%，为溢价率榜第二位。
• 桂林市：八里街开发区地块溢价率250%，为溢价率榜第三位。
• 遂宁市：县城区何家桥2、3社地块溢价率729%，为溢价率榜第四位。
• 安阳市：永安街与太行路西南地块溢价率835.1%，为溢价率榜第五位。
• 龙岩市：永定区岐岭乡地块溢价率488.64%，为溢价率榜第六位。
• 鹰潭市：梅园大道以西地块溢价率298.28%，为溢价率榜第七位。
• 玉溪市：新平县桂山街道办事处龙马路地块溢价率296.3%，为溢价率榜第八位。
• 朱丽芳：新平县桂山街道办事处龙马路地块溢价率373.68%，为溢价率榜第九位。
• 董逍：梅园大道以西地块溢价率298.28%，为溢价率榜第十位。

总结

2019年4月全国土地市场整体回暖，成交量和成交价格均上涨，但部分城市已开始调控。长三角地区成为土拍热点，二线城市在政策支持下有望迎来供地高峰。住宅用地成交热度最高，商办用地则呈现分化趋势，二线城市溢价率突出，一线城市商办用地成交低迷。土地市场虽然热度上升，但调控政策的预期可能抑制其持续增长。