同策房产咨询-20170712-全国土地市场交易月报-7月刊-_26页_1mb

报告摘要

全国土地市场月报（2017年7月刊）总结

核心内容概述

2017年上半年全国土地市场呈现“量跌价升”的趋势，整体楼面地价创历史新高，而下半年市场将进入深度调整阶段。核心一二线城市土地供应量成为下半年土地市场走势的关键因素，房企拿地将更加谨慎，品牌房企将主导市场。同时，商办用地市场热度持续，但部分城市出现溢价回落，三四线城市商办用地溢价率仍居高位。

主要观点

下半年土地市场走势：
- 一线城市土地供应因城市规划、人口控制等因素不会大幅增加，但会积极推地。
- 二线城市土地供应可能增加，但受调控影响，市场进入深度调整阶段。
- 三四线城市土地市场因政策推动和市场复苏，出现明显的热度。
- 房企将更加注重并购，尤其是通过收购上市公司获取土地储备，以应对资金压力。
市场调整背景：
- 土地政策收紧，开发商竞买资格升级，不再以价高者得。
- 多项限制措施（如非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价）抑制了高溢价地块的出现。
- 市场进入深度调整期，房企投资更趋于理性。
房企策略转变：
- 大型品牌房企更倾向于通过并购获取土地储备，而非高价竞拍。
- 三四线城市成为房企短期补货的热点，但长期战略投资仍聚焦于核心一二线城市。

土地成交情况

各线城市数据总览

区域	总成交宗数（幅）	总用地面积（万平米）	楼面价格（元/平米）	住宅成交宗数（幅）	住宅用地面积（万平米）	住宅楼面价格（元/平米）
一线城市	240	1177	8964	76	445	16263
二线城市	4297	17686	2565	1429	6624	4472
三四线城市	21266	59891	868	6986	17571	1538

各线城市数据（2017年6月）

区域	总成交宗数（幅）	总用地面积（万平米）	楼面价格（元/平米）	住宅成交宗数（幅）	住宅用地面积（万平米）	住宅楼面价格（元/平米）
一线城市	41	177	10792	13	87	14242
二线城市	883	3913	2888	354	1839	4620
三四线城市	4353	12583	1076	1387	3964	1811

土地成交结构

住宅用地：占各类土地成交面积的31%，环比增加1个百分点。
商办用地：占各类土地成交面积的12%，环比略有变化。
工业用地：占各类土地成交面积的52%，环比增加1个百分点。

住宅用地成交情况

一线城市：
- 上半年住宅用地成交面积445万平米，环比增加7个百分点，同比增加46%。
- 6月成交面积87万平米，环比上扬1.61倍，同比上扬24%。
- 6月楼面均价14242元/平米，环比、同比分别下滑15%、46%。
- 上半年楼面均价16263元/平米，环比、同比分别上扬15%、39%。
二线城市：
- 上半年住宅用地成交面积6624万平米，环比下滑29%，同比上扬6%。
- 6月成交面积1839万平米，环比上扬2.04倍，同比上扬60%。
- 6月楼面均价4620元/平米，环比下滑5个百分点，同比略微上扬0.4个百分点。
- 上半年楼面均价4472元/平米，环比、同比分别上扬0.9个百分点、16%。
三四线城市：
- 上半年住宅用地成交面积17571万平米，环比下滑19%，同比上扬6%。
- 6月成交面积3964万平米，环比、同比均上扬31%。
- 6月楼面均价1811元/平米，环比略微下滑0.8个百分点，同比上扬1.09倍。
- 上半年楼面均价1538元/平米，环比、同比分别上扬44%、81%。

商办用地成交情况

一线城市：
- 上半年商办用地成交面积157万平米，环比下滑64%，同比上扬36%。
- 6月成交面积23万平米，环比、同比分别上扬56%、11%。
- 上半年楼面均价16900元/平米，环比、同比分别上扬22%、42%。
- 6月楼面均价21171元/平米，首次突破2万元，环比、同比分别上扬56%、11%。
二线城市：
- 上半年商办用地成交面积1925万平米，环比下滑32%，同比下滑6%。
- 6月成交面积409万平米，环比上扬1.20倍，同比下滑14%。
- 上半年楼面均价1850元/平米，环比、同比分别上扬7%、16%。
- 6月楼面均价1769元/平米，环比下滑6个百分点，同比上扬16%。
三四线城市：
- 上半年商办用地成交面积7383万平米，环比、同比分别下滑39%、24%。
- 6月成交面积1520万平米，环比、同比分别上扬18%、47%。
- 上半年楼面均价805元/平米，环比、同比分别上扬7%、47%。
- 6月楼面均价1061元/平米，环比、同比分别上扬38%、47%。

土地楼面地价走势

住宅用地：上半年全国住宅用地平均楼面地价为2580元/平米，创历史新高。
商办用地：上半年全国商办用地平均楼面地价为1472元/平米，环比、同比分别上扬7%、47%。
一线城市商办用地楼面均价首次突破2万元，达21171元/平米。
三四线城市商办用地楼面均价1061元/平米，创历史月度新高。

土地溢价率走势

住宅用地：
- 一线城市溢价率29.86%，二线城市36.04%，三四线城市48.30%。
- 三四线城市溢价率已连续五个月超过一线、二线城市。
商办用地：
- 一线城市溢价率15.74%，二线城市5.39%，三四线城市11.92%。
- 二线城市溢价率出现明显回落，但仍高于2016年同期水平。

排行榜

成交总价TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	成交总价（万元）	楼面地价（元/㎡）	溢价率（%）	竞得方
1	武汉市	江岸区二七沿江商务核心区北片	住宅、商服、文体娱乐、科教、公园与绿地用地	992000	8457	0	中信泰富有限公司
2	南京市	秦淮区中华门外中山南路以西地块	B1商业用地、Bb商办混合用地、Rb商住混合用地、R2二类居住用地	981000	45151	67.41	南京招商招盛房地产有限公司
3	武汉市	东至上河街，南至沿河大道	住宅、商服用地	801000	15184	5.39	上海复臻投资有限公司
4	武汉市	归元片B包	住宅、商服、科教、公园与绿地	753500	9327	0	远洋地产
5	昆明市	西山区马街街道办事处	其他普通商品住房用地、批发零售用地、医卫慈善用地	747753.4	4132	0	大连万达商业地产股份有限公司
6	北京市	顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块	R2二类居住用地	705000	36088	0	嘉兴浦晨投资有限公司（金茂）
7	北京市	大兴区旧宫镇DX07-0201-0006、0007地块	R2二类居住用地	574000	27222	60.13	上海夏锋企业管理有限公司（宝龙）
8	苏州市	高新区科技城武夷山路北、漓江路东	城镇住宅用地	686869	17667	30.86	北京嘉茂置业有限公司
9	深圳市	龙华区龙华街道办辖区	商业用地	598000	37317	--	深圳华侨城房地产有限公司
10	深圳市	宝安中心区滨海文化公园(一期)建设用地	文化设施用地	458000	19205	0	安邦财产保险股份有限公司

楼面地价TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	楼面地价（元/㎡）	溢价率（%）	竞得方
1	北京市	朝阳区孙河乡西甸村2902-86地块	F1住宅混合公建用地	37317	--	深圳华侨城房地产有限公司
2	自贡市	南湖生态城控规B-27地块	其他商服用地	27366	--	华侨城
3	南京市	秦淮区中华门外中山南路以西地块	B1商业用地、Bb商办混合用地、Rb商住混合用地、R2二类居住用地	27125	0.46	北京润置商业运营管理有限公司、北京首都开发股份有限公司、北京宸茂置业有限公司和北京金唐天润传媒发展有限公司联合体
4	北京市	顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块	R2二类居住用地	36088	0.24	嘉兴浦晨投资有限公司（金茂）
5	天津市	河北区天泰路与普济河道交口、勤俭桥以南	城镇住宅、商服用地	17602	0	神州数码集团股份有限公司
6	深圳市	龙华区龙华街道办辖区	商业用地	18653	0	中兴通讯股份有限公司
7	杭州市	拱墅区塘北单元XH0506-R21-03地块	住宅(设配套公建)用地	7106	0	重庆龙湖地产发展有限公司
8	杭州市	西湖区翠苑单元XH0903-R21-03、XH0903-B1/B2-14地块	住宅(设配套公建),商业商务用地	19205	0	安邦财产保险股份有限公司
9	北京市	大兴区旧宫镇DX07-0201-0006、0007地块	R2二类居住用地	27222	60.13	上海夏锋企业管理有限公司（宝龙）
10	北京市	大兴区旧宫镇DX07-0201-0010、0011、0012地块	R2二类居住用地	24490	28.63	天津金地华府置业有限公司

住宅用地溢价率TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	溢价率（%）	竞得方
1	潍坊市	四平路南侧，舜王大道东侧	其他普通商品住房用地	2051.15	诸城市华龙房地产开发有限公司
2	漳州市	漳浦县前亭镇后蔡村	其他普通商品住房用地	772.66	福建耀璟房地产有限公司
3	淮南市	田家庵区人民路东侧、湖滨路南侧	住宅、商业	695.41	淮南市金宇房地产开发有限公司
4	漳州市	漳浦县前亭镇后蔡村	其他普通商品住房用地	607.69	福建耀璟房地产有限公司
5	佛山市	高明区杨和镇杨西大道以东、三和路以北	综合用地(含住宅)	578.08	佛山市高明区美的房地产发展有限公司
6	衢州市	衢江城区江滨东路以南，求实路以西，求真路以东	商业、住宅	575	衢州国金房地产开发有限公司
7	漳州市	漳浦县前亭镇后蔡村	其他普通商品住房用地	571.09	明发集团南京房地产开发有限公司
8	漳州市	漳浦县前亭镇后蔡村	其他普通商品住房用地	553.92	福建耀璟房地产有限公司
9	淮南市	田家庵区舜耕路北侧、淮舜路西侧	住宅、商业	498.98	安徽钟山房地产开发有限责任公司
10	合肥市	庐阳区凤台路以南、义井路以东	居住、商业	464.29	上海上坤置业有限公司

商办用地成交总价TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	成交总价（万元）	楼面地价（元/㎡）	溢价率（%）	竞得方
1	深圳市	龙华新区民治办事处	商业用地	598000	37317	--	深圳华侨城房地产有限公司
2	深圳市	宝安中心区滨海文化公园(一期)建设用地	A002-0056宗地土地用途为文化设施用地，A002-0057、A004-0161宗地土地用途为游乐设施用地，A004-0162宗地土地用途为商业服务业设施用地	458000	19205	0	安邦财产保险股份有限公司
3	北京市	丰台区丽泽金融商务区南区D-07、D-08地块	F3其他类多功能用地	434000	12022	2	广州兴承思贸易有限公司
4	上海市	虹口区提篮桥街道HK314-05地块	商办	412400	26013	4	龙恒宝有限公司
5	深圳市	南山区深圳湾超级总部基地	商业用地,新一代信息技术产业	362600	11472	30	新城控股集团房地产开发有限公司
6	深圳市	南山区深圳湾超级总部基地	商业用地,通讯设备制造产业	354200	24369	28	北京润置商业运营管理有限公司、招商局地产(北京)有限公司和北京环渤海正奇企业管理中心(有限合伙)联合体
7	重庆市	沙坪坝区沙坪坝组团D分区D11-1/04、D11-2/04号	商业用地、商务用地	341069	26772	41	北京广茂置业有限公司
8	深圳市	南山区后海中心区	商业用地+城市道路用地	301900	7777	2	南京中恒星置业有限公司（龙湖地产）
9	上海市	杨浦区定海社区C1-2地块（定海街道138街坊西块）	商办	298000	15000	0	广州TCL科技发展有限公司
10	北京市	朝阳区金盏乡楼梓庄村1113-602地块	B1商业用地	292000	7498	0	武汉东瑞置业有限公司

总结

2017年上半年，全国土地市场整体呈现“量跌价升”的态势，住宅用地价格涨幅显著，商办用地价格也有所提升，但部分二线城市商办用地溢价率出现回落。核心一二线城市因调控政策，土地供应有限，市场趋于平稳。三四线城市因政策推动和市场复苏，土地市场热度上升，溢价率高企。房企将更加注重并购，尤其是通过收购上市公司获取土地储备，以应对资金压力和市场调整。土地市场进入深度调整期，品牌房企将在核心城市展开角逐，而中小房企则面临资金断裂风险，市场呈现“大鱼吃小鱼”的趋势。

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