同策房产咨询-20171208-全国土地市场交易月报-12月刊-_22页_1mb

全国土地市场月报总结（2017年12月刊）

一、报告摘要（核心数据及观点）

2017年11月，全国302个城市土地市场呈现量跌价涨的态势，各类土地成交3513幅，成交面积为10999万平米，环比、同比分别下滑39%和34%。其中：

• 住宅用地成交1139幅，4424万平米，环比、同比分别下滑32%和15%；
• 商办用地成交582幅，1261万平米，环比、同比分别下滑40%和54%。

全国土地市场平均楼面地价为2097元/平米，环比、同比分别上涨35%和48%，创历史新高。其中：

• 住宅用地平均楼面地价为3394元/平米，环比、同比分别上涨22%和38%；
• 商办用地平均楼面地价为2084元/平米，环比、同比分别上涨72%和62%。

同策研究院研究总监宋红卫指出，十九大后“房租不炒”的政策基调推动了住房租赁市场的发展，未来租赁市场将占据更大份额，形成商品住宅、租赁住宅、政策性住宅三分天下的格局。发展租赁市场有助于缓解住房供需矛盾、规范市场秩序、抑制房价上涨，并促进城市人才引进。

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二、土地市场篇

（一）各线城市数据总览

区域	土地成交宗数（幅）	用地面积（万平米）	楼面价格（元/平米）	住宅成交宗数（幅）	住宅用地面积（万平米）	住宅楼面价格（元/平米）
一线城市	56	274	15231	35	225	16345
二线城市	762	3249	2780	262	1388	4636
三四线城市	2335	7477	1212	842	2811	1922

商办用地数据如下：

区域	商办成交宗数（幅）	用地面积（万平米）	楼面价格（元/平米）	工业成交宗数（幅）	工业用地面积（万平米）	工业楼面价格（元/平米）
一线城市	9	19	18431	8	23	845
二线城市	144	331	2560	324	1405	318
三四线城市	429	911	1201	992	3437	232

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（二）土地成交情况

1. 土地总体成交情况

• 全国土地成交面积环比、同比分别下滑39%、34%；
• 住宅用地成交面积环比、同比分别下滑32%、15%；
• 商办用地成交面积环比、同比分别下滑40%、54%；
• 平均楼面地价上涨至2097元/平米，创历史新高。

2. 住宅用地成交情况

• 一线城市：量价齐涨，地价维持在1.5万元/平米，本月楼面均价16345元/平米，环比、同比分别上涨12%和36%；
• 二线城市：量价齐跌，地价回落至年内均值，本月楼面均价4636元/平米，环比、同比分别下滑4%和11%；
• 三四线城市：量跌价涨，楼面均价1922元/平米，环比、同比分别上涨10%和78%，创历史新高。

3. 商办用地成交情况

• 一线城市：量价齐升，受北京影响，商办地价环比上涨93%，本月楼面均价18431元/平米；
• 二线城市：地价连续3个月维持在2千元以上，本月楼面均价2560元/平米；
• 三四线城市：量跌价涨，楼面均价1201元/平米，环比、同比分别上涨24%和39%。

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三、土地楼面地价走势

• 住宅用地平均楼面地价3394元/平米，环比、同比分别上涨22%和38%；
• 商办用地平均楼面地价2084元/平米，环比、同比分别上涨72%和62%；
• 一线城市商办用地楼面均价18431元/平米，环比上涨93%，同比下滑8%；
• 二线城市商办用地楼面均价2560元/平米，环比、同比分别上涨27%和26%；
• 三四线城市商办用地楼面均价1201元/平米，环比、同比分别上涨24%和39%。

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四、土地溢价率走势

• 住宅用地：

  • 一线城市溢价率跌至4.89%，为2016年最低；
  • 三四线城市溢价率连续10个月高于一、二线城市，达37.84%；
  • 二线城市溢价率从30%以上降至22.34%，环比减少1.78个百分点。

• 商办用地：

  • 三四线城市溢价率25.87%，首次超过一、二线城市；
  • 二线城市溢价率10.15%，环比下滑2.08个百分点；
  • 一线城市溢价率8.83%（北京）和15.42%（上海），深圳以底价成交。

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五、排行榜

（一）全国各类用地成交总价TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	成交总价（万元）	楼面地价（元/㎡）	溢价率（%）	竞得方
1	北京市	石景山区五里坨建设组团一等地块	R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地等	860000	24720	19.61	杭州胜拓投资有限公司
2	北京市	石景山区五里坨建设组团二地块等	F3其他类多功能用地、R2二类居住用地等	780000	22511	12.39	联合体
3	北京市	海淀区“海淀北部地区整体开发”地块	R2二类居住用地、A33基础教育用地	762000	37850	10.04	北京紫光科城科技发展有限公司
4	苏州市	高新区狮山街道地块	其他普通商品住房用地	681762	13683	0	苏州高新融建建设发展有限公司
5	广州市	番禺区钟村街地块	商业商务、娱乐康体用地兼容二类居住用地	638297	22000	0	广州地铁集团有限公司
6	北京市	海淀区“海淀北部地区整体开发”地块	R2二类居住用地	535500	28709	0.51	中铁置业集团联合体
7	南京市	秦淮区清水塘节制闸地块	R21住宅用地	142000	32544	29.09	中冶置业集团有限公司
8	北京市	经济技术开发区地块	R2二类居住用地、S4社会停车场用地	222000	25431	38.75	北京博大新元房地产开发有限公司
9	苏州市	园区唯澄路北、亭谊街西地块	城镇住宅用地	115079	24105	41.79	深圳市中海凯骊酒店管理有限公司
10	苏州市	园区唯澄路北、青澄河东地块	城镇住宅用地	93609	23787	39.92	苏州竹辉兴业有限公司

（二）全国各类用地成交楼面地价TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	楼面地价（元/㎡）	溢价率（%）	竞得方
1	北京市	海淀区四道口地区I地块	F1住宅混合公建用地	52763	33.5	北京天恒正同资产管理有限公司
2	北京市	顺义区后沙峪镇马头庄村地块	B1商业用地、R2二类居住用地	41193	50	联合体
3	北京市	经济技术开发区X94R1地块	R2二类居住用地	37956	35.56	保利等联合体
4	上海市	杨浦区定海社区动迁安置房地块	动迁安置房	35672	0	上海杨浦置地有限公司
5	北京市	经济技术开发区X90R2、X90A1地块	R2二类居住用地、A33基础教育用地	35523	35.91	北京首都开发股份有限公司等
6	北京市	昌平区北七家镇东三旗村地块	R2二类居住用地	35021	48.75	北京首都开发股份有限公司等
7	南京市	秦淮区清水塘节制闸地块	R21住宅用地	32544	29.09	中冶置业集团有限公司
8	北京市	经济技术开发区X90R1、X90S1地块	R2二类居住用地、S4社会停车场用地	25431	38.75	北京博大新元房地产开发有限公司
9	苏州市	园区唯澄路北、亭谊街西地块	城镇住宅用地	24105	41.79	深圳市中海凯骊酒店管理有限公司
10	苏州市	园区唯澄路北、青澄河东地块	城镇住宅用地	23787	39.92	苏州竹辉兴业有限公司

（三）全国住宅用地溢价率TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	溢价率（%）	竞得方
1	嘉兴市	平湖市广陈镇龙萌村地块	中低价位、中小套型普通商品住房用地	431.64	南通臻恒置业有限公司
2	惠州市	博罗县园洲镇下南经济联合社团洲大道北面地段	其他普通商品住房用地	356.24	正黄集团有限公司
3	惠州市	沥林镇英光村	住宅用地	317.84	惠州碧科科学城发展有限公司
4	省直辖县级行政单位	天门经济开发区汇侨大道以南地块	商服住宅	275.68	湖北富力房地产开发有限公司
5	惠州市	东江产业园东兴片区	住宅用地	272.12	惠州市熙元投资有限公司
6	恩施州	恩施市舞阳坝街道办事处黄泥坝社区	其他普通商品住房用地	266.86	恩施自治州新潮购物中心有限公司
7	怀化市	洪江区城东粮食仓库外岸	其他普通商品住房用地	206.93	湖南奥城投资置业有限公司
8	邯郸市	花官营乡东城营村西南地块	其他普通商品住房用地	174.79	邯郸市荣丰房地产开发有限公司
9	惠州市	仲恺高新区潼侨镇	住宅用地	174.06	惠州市世纪宏泽实业有限公司
10	淮安市	杜康桥路北侧地块	中低价位、中小套型普通商品住房用地	171.2	淮安中南锦苑房地产有限公司

（四）全国商办用地成交总价TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	成交总价（万元）	楼面地价（元/㎡）	溢价率（%）	竞得方
1	福州市	台江区江滨西大道以北地块	交通运输、公共管理、商服用地	153000	4877	0.66	福建世茂新里程投资发展有限公司
2	昆明市	官渡区金马街道办事处地块	其他普通商品住房用地	131118.7	4563	53.32	成都中南世界房地产开发有限公司
3	嘉兴市	桐乡市梧桐街道地块	批发零售用地	109000	6486	60.29	浙江中天房地产集团有限公司
4	广州市	海珠区琶洲西区地块	商务设施用地兼容商业设施用地	106914	15000	0	中远海运散货运输有限公司
5	济南市	奥体中心东侧地块	其他商服用地	91201	3056	0	济新城投置业有限公司
6	南京市	秦淮区大明路地块	商办混合用地	85000	5447	0	新兴发展集团南京有限公司
7	泰州市	新洲路南侧地块	其他商服用地	76450	1640	0	靖江万投置业有限公司
8	泰州市	渡江路北侧地块	其他商服用地	72068	3583	0	靖江万投置业有限公司
9	成都市	高新区大源组团	商业服务业设施用地	71200.07	7120	137.33	保利（成都）房地产开发有限公司
10	常州市	南环二路下埕路东侧地块	其他商服用地	62995.3	2250	0	江苏金坛国发国际投资发展有限公司

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六、关键信息总结

• 全国土地市场整体趋冷，但楼面地价大幅上涨，尤其商办用地涨幅显著；
• 一线城市住宅与商办用地楼面地价维持高位，但溢价率下降，政策调控初见成效；
• 二线城市住宅与商办用地成交面积下滑，但楼面地价和溢价率仍处高位；
• 三四线城市地价和溢价率持续走高，成为土地市场的新热点；
• 政策推动下，租赁市场逐步发展，未来将形成商品住宅、租赁住宅、政策性住宅的格局；
• 商办用地市场面临库存压力与转型挑战，高溢价地块逐步减少，市场趋于理性；
• 房企投资策略逐渐转向三四线城市，但需警惕非核心城市的投资风险。

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数据来源：同策研究院
执笔人：同策研究院研究经理 任丹萍
联系方式：邮箱：zhouhaotian@tospur.com；电话：021-51560606*8138