同策房产咨询-全国土地市场交易月报-10月刊-_34页_1mb

2018年9月全国土地市场监测报告总结

核心内容概览

2018年9月全国土地市场呈现出分化趋势，总体成交量和价额始终保持平稳，但各线城市表现各异。住宅与商办用地市场分别展现出不同的特点，其中三四线城市在住宅市场表现较为活跃，而在商办市场则相对低迷。

主要观点

• 全国土地市场：2018年3季度全国土地成交面积超10亿平米，同比增长8%。但土地成交均价同比下降4个百分点，接近历史低位，显示出土地价格进一步回归理性的趋势。
• 住宅土地市场：
  • 一线城市成交规模周期性回暖，但成交均价同比下降，且土地流拍数量达到近五年历史最高。
  • 二线城市住宅土地成交量稳定，但成交均价小幅下降，显示房企拿地更为理性。
  • 三四线城市住宅土地成交量创今年新高，但随着棚改红利减弱，房价地价市场涨幅受限。
• 商办土地市场：
  • 一线城市商办土地成交量大幅萎缩，但楼面价显著上涨，显示出市场热度不均。
  • 二线城市商办土地成交量平稳，但楼面价环比下跌，市场趋于理性。
  • 三四线城市商办土地楼面价自2017年三季度以来首次出现下跌，但部分城市溢价率仍较高。

关键信息

全国土地市场数据（季度）

• 总体成交情况：成交宗数140幅，建筑面积1077万平米，楼面价11103元/平米。
• 住宅市场：成交宗数57幅，建筑面积532万平米，楼面价15298元/平米。
• 商办市场：成交宗数21幅，建筑面积120万平米，楼面价27828元/平米。
• 工业市场：成交宗数46幅，建筑面积370万平米，楼面价981元/平米。

全国土地市场数据（月度）

• 总体成交情况：土地成交建筑面积持续下滑，尤其是住宅市场，楼面价同比大幅下滑14%。
• 住宅市场：成交宗数19幅，建筑面积173万平米，楼面价10728元/平米。
• 商办市场：成交宗数6幅，建筑面积29万平米，楼面价17287元/平米。
• 工业市场：成交宗数16幅，建筑面积136万平米，楼面价593元/平米。

溢价率走势

• 住宅用地溢价率：全国住宅用地溢价率整体下降，一线、二线及三线城市同比跌幅均超过60%。
• 商办用地溢价率：一线城市商办溢价率降至1.56%，二线城市降至7.5%，三四线城市则略有上升。

各线城市详细情况

住宅用地成交情况

• 一线城市：成交量环比上升68%，但同比下跌34%。楼面价同比上升7%，但整体成交均价较低。
• 二线城市：成交量稳，但楼面价下跌。溢价率创近一年历史新低。
• 三四线城市：成交量创今年新高，但楼面价和成交量均出现下跌。

商办用地成交情况

• 一线城市：成交量环比下跌14%，楼面价环比上升141%。
• 二线城市：成交量稳，但楼面价下跌。
• 三四线城市：成交量平稳，但楼面价下跌，部分城市溢价率较高。

成交排行榜

• 全国各类用地成交总价TOP10：上海市、杭州市、西安市等地的地块成交总价较高，其中上海市的商办用地成交总价最高。
• 全国各类用地成交楼面地价TOP10：西安市、德州市等地的楼面地价较高，显示出部分城市的土地市场热度。
• 全国住宅用地溢价率TOP10：部分三四线城市如潍坊市、驻马店市等溢价率较高，显示出市场热度。
• 全国商办用地成交总价TOP10：上海市、常州市等地的商办用地成交总价较高，其中上海市的商办用地成交总价最高。

总结

2018年9月全国土地市场总体表现平稳，但各线城市市场分化明显。一线城市住宅市场趋于冷清，商办市场则因政策影响而表现不一。二线城市住宅与商办市场均表现出理性化趋势，三四线城市住宅市场活跃，但商办市场则出现楼面价下跌。整体来看，房企拿地更趋于保守，土地市场逐步回归理性。