仲量联行2021年第四季度青岛房地产市场回顾报告_20页_2mb

2021年青岛房地产市场回顾及2022年展望总结

核心内容

2021年第四季度，青岛房地产市场经历了调整与复苏。整体来看，市场租金持续下行，供应量增加，需求结构发生变化，科技类企业成为主要驱动力。同时，零售物业市场在疫情后逐步恢复，租金趋于稳定。

办公市场回顾与展望

2021年第四季度指标

• 总存量增加，代表新竣工面积
• 平均有效净租金为含税租金扣除物业费与免租期后的数据
• 租金变化为同质变化

供应分析

• 全年新增供应量创历史新高，共7个项目贡献超58万平米新增供应
• 持有型办公物业占比明显提高，反映市场对长期投资的偏好

需求分析

• 专业服务和TMT类租户对租赁活动贡献最大
• 金融、房地产/建筑、专业服务及其他行业需求占比分别为37%、17%、16%和30%
• 内循环背景下，科技类企业扩张需求增加，带动甲乙级办公楼和产业园区设立
• 初创企业更倾向于灵活办公，以应对成本和规模变化

租金分析

• 市场租金已连续12个季度呈下降趋势
• 2021年全年租金持续下探，市场进入调整周期
• 2022-2025年租金同比变化预计趋于稳定

展望

• 2022年将有34万平米的未来供应进入市场，主要集中在甲级和乙级办公市场
• 供应放量将在2022年后逐渐回落，市场将进入供需平衡阶段
• 楼宇品质与运营能力将决定项目表现，运营经验丰富的业主将更具竞争力

零售物业市场回顾与展望

2021年第四季度指标

• 总存量达4,793,806平方米
• 空置率7.6%，环比下降0.6个百分点，同比下降1.6个百分点
• 首层租金为228元/平方米/月，同比下降0.5%

供需分析

• 全年供应量基本恢复至疫情前水平，共4个项目入市，新增供应39.9万平米
• 市场信心提升，租金逐步企稳，首店经济与网红品牌带动消费潜力

需求分析

• 餐饮行业持续为市场主力需求来源，占全年新开业面积的三分之一
• 轻奢及网红品牌成为亮点，如Tory Burch、Theory、Tim Hortons、捞王、云海肴等
• 高端零售消费增长明显，抗压能力较强的零售物业表现较好

租金分析

• 市场租金基本触底，连续两个季度环比持平

展望

• 2022年近郊商业将有超过45万平方米的新增供应入市，主要分布在胶州、即墨、西海岸等区域
• 部分项目或将延迟开业，市场需进一步消化供应

总结

2021年青岛房地产市场在疫情后逐步复苏，办公市场供应量大幅增加，租金持续下行，科技类企业扩张带动需求增长；零售市场租金趋于稳定，餐饮与网红品牌成为增长亮点。展望2022年，办公市场供应将逐渐回落，项目表现分化加剧；零售市场近郊扩张趋势明显，但部分项目可能延迟开业。整体市场将面临调整与优化，楼宇品质和运营能力成为关键因素。