2019年第四季度大中华区物业摘要-仲量联行-2020.3-68页_12mb

大中华区物业市场总结（2019年第四季度）

核心内容

2019年第四季度，中国房地产市场整体保持平稳，但面临一定的下行压力。经济增速放缓、政策调控加强、房地产投资结构优化以及疫情的爆发，对各类物业市场均产生影响。市场参与者正积极应对这些挑战，同时探索新的发展机遇。

主要观点

1. 经济与政策动态

• 2019年第四季度，中国GDP同比增长6.0%，全年增长6.1%，第三产业增速领先。
• 固定资产投资增长5.4%，高技术产业投资增长17.3%，表现优于整体。
• 社会消费品零售总额增长8.0%，消费升级类商品增长较快。
• 受中美贸易摩擦影响，进出口总额增长3.4%，但与“一带一路”国家的贸易增长良好。
• 2020年初新冠疫情爆发，短期内影响经济活动及房地产市场，但政府出台多项支持政策，缓解市场压力。

2. 办公楼市场

短期影响

• 疫情对办公楼市场产生短期负面影响，尤其在需求端。
• 租赁活跃度下降，部分企业推迟租赁决策，净吸纳量减少。
• 高技术、科技新媒体、金融、保险等行业需求较为稳定，而零售、旅游、线下教育等行业受到较大冲击。

长期趋势

• 2019年办公楼市场租赁成交总量达23万平方米，创2005年以来新高。
• 部分二线城市如南京、重庆表现抢眼，净吸纳量环比上升。
• 未来办公楼市场将受益于政策支持、科技发展及金融开放，租金有望逐步回升。

健康与科技导向

• 疫情促使办公楼对健康标准提出更高要求，如智能派梯系统、非接触式体温监控等。
• 开发商与运营商将逐步提升楼宇品质，推动行业标准升级。

3. 零售物业市场

短期影响

• 疫情对实体零售造成显著冲击，特别是餐饮、娱乐等业态。
• 部分购物中心实行免租或减租政策，以支持租户。

长期趋势

• 一线城市如上海、北京、广州、深圳的优质零售物业表现良好。
• 二线城市如成都、重庆、西安、武汉、杭州等成为新兴租户聚集地。
• 消费结构变化推动新兴业态如宠物店、潮流玩具店等进入购物中心。
• 线上与线下融合趋势明显，提升消费场景多样性。

4. 住宅市场

• 2019年住宅销售面积小幅增长，主要来自西部地区。
• 全国70大中城市房价同比增幅降至6.8%，较2018年明显放缓。
• 住宅市场政策以“房住不炒”为核心，抑制短期刺激行为。
• 房地产开发企业拿地更趋谨慎，土地溢价率维持低位。
• 预计2020年住宅市场将保持平稳或小幅下降趋势。

5. 工业地产市场

• 高标仓库市场表现稳健，受疫情负面影响较小。
• 疫情推动线上消费增长，带动冷链物流和仓储需求。
• 未来工业地产市场将受益于科技发展与自动化提升，投资机会增加。

6. 酒店市场

• 疫情对酒店市场造成显著冲击，短期内业绩承压。
• 预计市场将在疫情后进入为期一年的回暖期，逐步恢复增长。
• 酒店业主将采取灵活策略，如调整预算和优化运营成本，以应对市场变化。

7. 北京通州发展

• 通州作为北京城市副中心，商业地产供应持续增加，发展前景良好。
• 通州核心区域将新增700万平方米商业地产，吸引投资。
• 区域基础设施建设完善，如综合交通枢纽，将进一步提升通州吸引力。

8. 中国人才流动新格局

• 人才流动模式开始由单向流入转变为多向流动。
• 二三线城市因政策支持和产业转型，吸引大量人才。
• 科技类企业在非一线城市扩张，有助于缓解一线城市人才压力。

9. 是否重回刺激楼市

• 中央明确表示不将房地产作为短期刺激经济的手段。
• 楼市政策以“稳地价、稳房价、稳预期”为主导。
• 货币政策有所放松，但房地产调控政策仍保持偏紧。

10. 广州资本市场投资趋势

• 广州办公楼市场吸引大量机构投资者，尤其关注传统商业区的升级潜力。
• 部分项目如合利天德广场竣工，带动市场供应。
• 2020年市场租金预计继续承压，但投资情绪仍较为积极。

关键信息

• 经济与政策：2019年经济保持平稳，政策强调稳定，避免短期刺激。
• 疫情冲击：短期对商业地产、零售、酒店等市场造成显著影响，但政府支持政策有助于市场恢复。
• 市场结构：办公楼、零售、住宅、工业地产等市场均面临结构性调整，重点行业如科技、金融、保险等需求稳定。
• 区域发展：北京通州、广州、成都、重庆等区域成为市场关注重点，政策与基建推动区域增长。
• 人才流动：人才流动格局变化，二三线城市成为新热点，科技企业扩张带动人才需求。
• 投资趋势：投资者更关注升级潜力及长期增长，灵活办公和数字化运营成为趋势。

总结

2019年第四季度，中国房地产市场在政策调控和经济放缓背景下保持平稳。疫情对市场造成短期冲击，但政府的及时应对和市场自身的调整能力有助于恢复。办公楼市场面临需求变化和供应压力，但科技和金融行业需求稳定。零售市场受疫情冲击较大，但线上消费和新兴业态带动复苏。住宅市场政策持续收紧，增长趋于平稳。工业地产市场表现稳健，未来潜力巨大。区域发展如北京通州和广州等成为市场亮点，人才流动格局变化为市场带来新机遇。