仲量联行2021年第四季度北京房地产市场回顾报告_25页_2mb

报告摘要

北京房地产市场总结（2021年第四季度）

核心内容概述

2021年第四季度，北京房地产市场呈现回暖趋势，尤其在办公楼和投资市场方面表现突出。市场供需关系趋于平衡，租金略有下降但整体稳定，空置率下降至疫情前水平。同时，投资市场活跃度提升，大宗交易总额显著增长，内资与外资投资者均表现出较强兴趣。

办公楼市场回顾

新增供应与净吸纳量

本季度新增供应面积达 263,000 平方米，主要来自 丽泽区域 的两个新项目：丽泽平安金融中心（155,000 平方米）和 远洋悦中心（108,000 平方米）。
净吸纳量达 336,745 平方米，创下 2011年以来的最高单季度水平。

租金与空置率

租金环比下降0.1%，同比下降3.3%。
空置率下降1.0个百分点至11.7%，已恢复至 2019年末的疫情前水平。

行业需求表现

TMT行业 成为租赁需求的主要驱动力，贡献了 约50%的市场成交。
金融行业 作为重要需求支柱，持续推动租赁活动。
TMT头部企业 在奥林匹克区域租下 107,000 平方米 的空间，为近十年最大单笔租赁成交之一。
偏低租金环境 促使部分企业考虑大规模租赁。

投资市场回顾

全年投资趋势

2021年北京商业地产大宗成交总额达600亿元人民币，同比增长 35%，为过去五年第二高值。
内资投资者 占比 72%，外资成交总额同比增长近10%。
零售物业 成为投资热点，全年成交总额同比上升 34%。

2021年活跃投资人及业主方

Top Buyers：
1. 和谐健康保险（90.6亿元）
2. 平安人寿（N/A）
3. GDS（55.3亿元）
4. GLP（33亿元）
5. 快手（28亿元）
Top Sellers：
1. 远洋集团（N/A）
2. 凯德集团 & 加拿大养老基金（N/A）
3. 中信集团（38亿元）
4. 兆泰地产（33亿元）
5. 北京首农（28亿元）

2021年市场特点

全年成交总额虽未达到 2019年历史高值，但相比 2020年有明显提升。
央行全面降准 推动市场流动性合理充裕。
2022年市场预期 表示市场化程度和流动性水平将进一步提高，激发市场参与度。

高端酒店市场回顾

业绩表现

入住率 截至2021年11月为 50.4%，恢复程度 66.3%（同比2019年）。
平均房价（ADR） 为 CNY 972，恢复程度 87.3%。
每间可出租客房收入（RevPAR） 为 CNY 489，恢复程度 57.9%。

供给情况

高端酒店供给增长平稳，2021年新增 1,169间客房，占现有供给的 1.5%。
预计2022年新增供给 将仅占现有供给的 0.3%。
新增高端酒店 主要集中在 市郊区域，如 怀柔喜来登酒店（272间）。

高端经营型公寓市场

品牌与市场特点

服务式公寓 与 生活方式类长租公寓 在市场中表现各异：
- 服务式公寓 主要面向 企业高层管理人员，主力房型为 一居室、两居室，平均面积 65平方米，日租金 15元/平方米。
- 生活方式类长租公寓 面向 具有海外背景或追求生活品质的人群，主力房型为 开间、一居室，平均面积 30平方米，日租金 12元/平方米。

投资逻辑与趋势

基金系品牌（如Stey、Base）倾向于 核心商圈，注重 设计感 和 租金溢价能力。
房企系品牌（如万科泊寓、旭辉柚米寓）聚焦 城市外围，以 自建物业 为主，项目 体量较大，强调 规模化运营。

典型项目与表现

Stey：
- 王府井店、三里屯店、798店等，开业时间在 2019-2020年，体量较小（45-64间）。
万科泊寓：
- 高立庄社区（部分开业）体量达 3,300间，基础房型面积 18平方米，日租金 5元/平方米。
旭辉柚米寓：
- 北京26街区店体量 812间，基础房型面积 21平方米，日租金 4元/平方米。

业绩对比

生活方式类长租公寓 与 高端酒店 在 RevPAR 和 毛利率 方面表现接近，但生活方式类公寓更注重 设计感与生活品质，而高端酒店则更注重 运营服务与会员体系。

总结

2021年北京房地产市场在办公楼和投资领域均表现出积极信号。新增供应集中于丽泽区域，净吸纳量创下新高，租金虽略有下降但整体稳定，空置率恢复至疫情前水平。TMT行业和金融行业成为主要需求来源，带动市场活跃。投资市场回暖明显，大宗交易总额提升，内资主导市场，外资增长显著。高端酒店市场虽恢复较慢，但运营表现稳定。生活方式类长租公寓和房企系集中式公寓项目在市场中各具特色，分别聚焦于 核心商圈设计感 和 城市外围规模化。整体来看，市场正在向更加成熟和多元化的方向发展。

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