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上海服务式公寓市场总结

核心内容

2022年第四季度，上海服务式公寓市场经历了显著的波动，主要受到防疫措施调整及年末淡季的影响。市场新增供应量达到十年来的最高点，空置率和租金也出现相应变化。随着2023年政策环境的改善，市场有望迎来新的发展机遇。

主要观点

• 市场波动：2022年第四季度，上海服务式公寓空置率环比上升2.7个百分点至23.4%，租金环比下降0.9%至每月每平方米人民币260.6元。
• 供应增长：2022年全年新增供应量达1,589套，为十年来最高。第四季度新增供应662套，主要来自两个项目。
• 区域表现差异：
  • 核心区域：南京西路、新天地等外籍住户较多的区域空置率上升，而陆家嘴因国内住户主导，空置率环比下降。
  • 新兴区域：徐汇滨江因区域办公楼陆续交付及部分项目低价优惠，空置率环比下降16个百分点，表现突出。
• 市场展望：2023年随着中国重新开放，出入境活动恢复将利好商务活动及外籍住户回归，从而支撑市场需求。同时，市场供给端需关注住户需求的多元化，特别是高端市场应提供更个性化的产品以适应变化。

关键信息

2022年第四季度市场动态

• 新增供应：两个项目共662套单元入市，分别为：
  • X8 Managed by Savills Residence：60套单元，位于徐汇区，面积96-212平方米，配备独立花园。
  • 浦发盛捷壹滨江服务公寓：602套一室公寓，位于浦东，临近14号线，配备厨房、健身房、早餐厅、儿童游乐空间等设施。
• 市场影响：防疫政策调整叠加年末淡季，导致新增租赁需求有限；外籍住户短暂离境也影响了部分高端项目的入住水平。

市场供应趋势

• 2022年全年供应：1,589套，为十年来最高。
• 2023年供应预期：优质项目供应将有所缓和，为市场去化提供喘息机会。

市场展望

• 政策利好：中国重新开放将促进商务活动及外籍住户回归。
• 需求变化：住户需求日趋多元，市场需关注产品差异化与个性化服务。
• 未来供应项目：
  • 闵行盛捷星邸服务公寓：位于颛桥，提供459套房间。
  • 博邻酒店与行政公寓：位于殷行路，提供364套房间。

数据支持

• 图1：服务式公寓新增供应，2018-2023E，显示供应量持续增长。
• 图2：服务式公寓租金指数，Q1/2018-Q4/2022，反映租金整体趋势。
• 图3：服务式公寓空置率，Q1/2018-Q4/2022，展示空置率变化情况。

结论

2022年上海服务式公寓市场在疫情与淡季双重影响下，呈现出空置率上升、租金微跌的态势。然而，随着政策调整及市场逐步恢复，2023年市场有望迎来改善。未来，市场供应端需积极应对需求变化，推动产品创新与服务升级，以提升竞争力和市场吸引力。