20160328-安信证券-北京城建-600266.SH-玩转京都一二级联动_背靠_国匠_的投资大师_27页_1mb

北京城建 (600266.SH) 详细总结

核心内容

北京城建是一家专注于房地产开发与销售的公司，成立于1998年，2001年完成资产置换转型为房地产企业。公司背靠大股东北京城建集团，该集团为国资委下属，总资产达1054亿元，是北京地区重要的建筑企业。公司采用“一体两翼”发展战略，以房地产开发销售为主体，以对外股权投资和商业地产开发经营为两翼，实现多元化发展。

主要观点

• 公司15年营收和净利润表现稳健，销售毛利率同比大幅上升，达38.4%。
• 公司通过一二级联动模式，提升收益并拓展市场。
• 通过定增和股权融资，公司优化了债务结构，降低了财务成本。
• 公司在房地产投资方面表现优异，包括对二十一世纪空间技术应用股份有限公司的定增认购和对国信证券的长期投资。
• 公司的二级开发项目主要集中在核心区域，如北京、海南等地，享受区位溢价。
• 公司的大股东北京城建集团实力雄厚，为公司提供了强大的支持。

关键信息

财务表现

• 2015年营收：9178百万
• 2015年净利润：1429百万
• 销售毛利率：38.4%
• 资产负债率：68.1%
• 三费比例：8%
• 每股收益：0.91元
• 市盈率：14.5倍
• 市净率：1.1倍

投资与融资

• 公司于2015年7月公开发行58亿元公司债，利率为4.4%，用于偿还高成本债务和补充流动资金。
• 公司设立两期地产基金，第一期28亿元投资于北京门头沟项目，第二期24.428亿元投资于大兴区瀛海镇项目。
• 公司计划发行不超过15亿元的债权融资计划，年利率6.5%，期限2年。
• 公司拟创新推出30亿元优先股融资，进一步拓宽融资渠道。

项目与区域布局

• 公司在北京市场拥有多个二级开发项目，其中9个为保障性住房或限价商品房。
• 公司在2015年新增土地储备145万平方米，拿地金额达110亿元。
• 公司在多个项目中采用住宅配限价房模式，有效降低拿地成本并提升盈利能力。
• 公司的二级开发项目总建筑面积超过840万方，分布于北京、成都、重庆等地。

大股东背景

• 北京城建集团为公司第一大股东，持股比例为40.39%，实际控制人为北京国资委。
• 集团总资产1054亿元，2012-2015年年化复合增长率达18.7%。
• 集团在工程承包、地产开发、城轨建设、园林绿化、物业经营、投资融资六大领域均处于领先地位。

投资建议

• 首次给予买入-A的投资评级，6个月目标价为23.6元。
• 当前股价显著低估，成长性突出，预计未来两年每股收益分别为1.18元和1.47元。

风险提示

• 投资板块或存在风险。

项目详情

一二级联动项目

• 公司拥有一级开发项目6个，均位于北京，合计建面287.16万方。
• 二级开发项目中，北京地区建面占比达70%，重庆8%，成都13%。

地产基金投资

• 第一期地产基金28亿元，由北京城建投管公司作为GP，浦发银行作为优先级LP，公司作为次级LP。
• 第二期地产基金24.428亿元，由天津银行作为优先级LP，公司作为次级LP。

定增减持情况

• 公司14年定增限售股集中于15年8月和16年1月到期，预计减持已近尾声。
• 易方达资管和财通资管在2016年1月减持公司股份，分别占总股本的2.30%和2.53%。

融资进展

• 公司于2016年1月公告拟发行不超过15亿元债权融资计划，由北京银行承销，全资子公司提供担保。

结论

北京城建凭借其大股东北京城建集团的强大背景和多元化的融资策略，持续在房地产市场取得稳健增长。公司通过一二级联动模式提升收益，同时在投资领域发力，为未来增长提供动力。公司当前估值显著低估，具备良好的成长潜力。