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北京城建 (600266.SH) 详细总结

核心内容

北京城建（600266.SH）作为一家以房地产开发为主营业务的企业，2013年实现了营业收入和净利润的稳定增长。公司持续优化投资结构，聚焦于京内项目，同时加强了商业地产和股权投资业务，为未来业绩增长提供了新动力。公司也面临一定的财务压力，需通过再融资缓解资金需求。分析师乐加栋对北京城建给予了“买入”评级，预计2014年和2015年的每股收益分别为1.47元和1.69元。

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主要观点

• 结算业绩稳定增长：2013年公司实现营业收入76.92亿元，同比增长15%；净利润增长17%，达到12.84亿元，每股收益1.44元。公司加大分红力度，每10股派息4.4元，转增2股。
• 销售迎来高增长：2013年实现销售回款80.58亿元，签约销售金额约100亿元。预计2014年货值约200亿元，其中京内项目占比83%，销售规模有望突破100亿元。
• 聚焦京内项目，投资力度加强：2013年公司新增建筑面积达153万平米，其中二级项目拿地108万平米，对应土地款77亿元，是近年来土地投资最多的一年。公司坚持“70/30”布局战略，加强京内项目开发的同时拓展其他一二线城市。
• 杠杆水平提升，资金需求强烈：公司净负债率增长45%，短期偿债压力增加。公司已公布非公开发行新股的增发预案，计划募集39亿元用于重点项目的开发。
• 辅业稳定发展，投资结构进一步优化：公司通过股权投资和商业地产带来额外收益，14年预计投资净收益为2.72亿元。公司早期投资的锦州银行和国信证券有望在14年完成上市，带来估值溢价。
• 盈利预测与投资评级：预计公司2014年和2015年EPS分别为1.47元和1.69元，首次覆盖给予“买入”评级。

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关键信息

财务数据概览（单位：亿元）

指标	2012A	2013A	2014E	2015E	2016E
营业收入	66.84	76.92	82.15	97.58	106.09
EBITDA	161.34	174.38	188.42	224.61	249.55
净利润	109.49	128.44	130.99	150.28	165.48
EPS	1.23	1.44	1.47	1.69	1.86
P/E	7.63	6.51	6.38	5.56	5.05
P/B	1.11	0.98	0.85	0.74	0.64
EV/EBITDA	7.72	10.97	7.49	4.70	2.20

项目与销售情况

• 2013年销售回款80.58亿元，签约销售金额约100亿元，境内项目占比约90%。
• 2014年预计货值约200亿元，其中新推货值约180亿元，存货约20亿元。
• 京内项目占比高，去化有保障，预计平均去化率50%，销售规模有望超过100亿元。

投资与土地获取

• 2013年新增建筑面积153万平米，其中二级项目拿地108万平米，土地款77亿元。
• 公司采用多元化土地获取方式，包括合作开发、股权收购、协议出让、招标等。
• 重点一级项目“动感地带”和“望坛项目”预计2014年竣工，具备较高利润空间。

风险提示

• 项目集中，受北京市房地产市场波动影响较大。
• 增发对于公司具有重大意义，但当前股价对增发有一定压力。

再融资情况

• 公司非公开发行新股增发预案，计划募集资金39亿元，发行价不低于9.38元/股。
• 增发用于“世华龙樾”等项目的开发和运作，发行对象包括控股股东在内的不超过10家特定对象。

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投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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联系方式

• 分析师：乐加栋，S0260513090001

  • 电话：021-60750620
  • 邮箱：lejiadong@gf.com.cn

• 研究助理：

  • 金山，电话：021-60750604，邮箱：jinshan@gf.com.cn
  • 郭镇，电话：021-60750637，邮箱：guoz@gf.com.cn

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