20170922-广发证券-北京城建-600266.SH-资源型价值企业进入业绩成长期_23页_1mb

北京城建 (600266.SH) 总结

核心内容

北京城建是北京市国资委控股的大型房地产开发企业，依托大股东北京城建集团的资源优势，公司在一二级项目拓展方面表现突出，已布局北京、天津、重庆、成都、青岛、三亚等6大城市。公司通过多种方式获取土地资源，包括招拍挂、合作开发、股权收购等，并在棚户区改造和一级开发方面获得显著收益。

主要观点

• 资源型价值企业进入业绩成长期：北京城建凭借北京市国资委的背景，具备良好的政策资源和城市开发资源，有助于其在房地产市场中占据有利位置。
• 业绩增长潜力大：公司销售表现稳健，16年销售金额达156亿元，同比增长30%；17年上半年签约销售金额达109亿元，同比增长53.3%。棚户区改造项目为公司带来稳定的收益，预计17、18年的每股收益分别为1.08元和1.60元，维持“买入”评级。
• 多元化业务布局：公司业务涵盖房地产开发、股权投资和商业地产，其中房地产开发为主营业务，股权投资和商业地产为两翼，共同推动公司盈利增长。
• 资本运作能力强：公司通过多种融资方式，如公司债、优先股、地产基金等，优化财务结构，降低融资成本，提高资金使用效率。

关键信息

土地储备与项目布局

• 截至2017年中期，公司未结算土地储备面积为940万平方米，其中地产开发项目储备511万平方米，棚改及一级开发项目储备428万平方米。
• 京内项目占比达44%，表明公司对北京市场有较强依赖。
• 望坛项目投资规模达411亿元，预计在17、18年逐步结算，带来显著业绩增长。
• 临河村棚改项目签约率100%，望坛项目签约率98.5%，预计将在18年进入结算阶段。

销售与结算

• 2016年销售金额达156亿元，创历年新高；17年上半年签约销售金额达109亿元，同比增长53.3%。
• 销售均价提升显著，17年上半年销售均价为20165元/平米，同比增长53.7%。
• 销售回款率有所下降，但公司通过多种渠道提升资金流动性。

投资与盈利

• 公司对外投资14家，其中4家为上市公司，总投资额达17.13亿元，具有较强的流动性。
• 望坛项目预计可带来约48亿元的权益净增加值，显著提升公司估值。
• 项目整体净负债率在96%，但公司通过多种融资方式优化财务结构。

资本运作与融资

• 公司通过发行公司债、优先股、地产基金等方式融资，降低财务成本，提高资金使用效率。
• 2015年发行公司债58亿元，利率4.4%，低于市场平均水平。
• 2016年提出优先股融资方案，拟募集资金不超过30亿元，用于偿还债务和补充流动资金。
• 与工银瑞信、宏源汇富成立地产基金，成功发起三期，进一步优化资金结构。

估值与市场表现

• 当前每股NAV为23.41元，折价率33%，低于行业平均水平。
• 公司估值具备增长潜力，预计未来两年业绩增长显著，维持“买入”评级。

风险提示

• 公司销售表现受北京市政策影响较大，存在政策不确定性。
• 旧改项目进度存在不确定性，可能影响公司业绩。

盈利预测

资产负债情况

结论

北京城建作为资源型价值企业，凭借北京市国资委的背景和一二级联动开发模式，业绩增长潜力较大。公司销售表现稳健，棚改项目带来稳定收益，未来两年业绩预计分别达到1.08元和1.60元，维持“买入”评级。尽管存在政策风险，但公司资本运作能力强，融资渠道多元，具备良好的发展前景。