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北京城建（600266）详细总结

核心内容

北京城建是一家专注于房地产开发的上市公司，凭借大股东北京城建集团的强大背景和资源支持，公司在土地获取、融资能力和项目拓展等方面具备显著优势。公司深耕北京市场，受益于北京房价易涨难跌和京津冀一体化的发展机遇，业绩稳健增长，具备良好的发展潜力。

主要观点

1. 核心竞争优势突出：

   • 北京城建集团是北京市属建筑企业中的龙头，拥有强大的政府关系和资源整合能力，能够为上市公司提供资金、人脉和资源支持。
   • 公司在土地一级开发方面表现优异，15年获取京内6个项目权益，建面88.5万方，平均地价仅1.1万元/平米，显著优于同行。
   • 金融与地产紧密结合，公司通过资本市场融资平台实现快速发展，融资成本持续降低。

2. 业绩稳增，后劲十足：

   • 2015年公司实现销售116亿元，同比增加60%，预计2016年销售额达130-150亿元，增长12%-29%。
   • 二级开发未结建面超400万方，权益货值超1000亿元，其中70%位于北京，受益于北京房价上涨。
   • 公司拥有丰富的土地储备和项目拓展能力，有望实现一二级联动，进一步提升盈利能力。

3. 股权投资增厚利润：

   • 公司早期投资的国信证券、锦州银行分别在A/H股上市，已获得多年高分红，可灵活减持变现。
   • 世纪空间、中科招商创投、北科建等股权投资均表现良好，2015年投资收益2.11亿元，同比增长133%。
   • 公司将继续投资新能源、互联网等新兴产业，以拓展盈利渠道。

4. 财务稳健，具备加杠杆空间：

   • 截至16Q1，公司货币资金86亿元，短债缺口仅16亿元，资产负债率71%，净负债率56%，维持行业中低水平。
   • 公司具备良好的财务状况，未来可进一步加杠杆，提升发展能力。

5. 价值低估，强烈推荐：

   • 当前股价为11.27元，合理资产估值为22.8元/股，当前股价仅为合理估值的6折，PB低于1，存在较大的估值修复空间。
   • 预计未来6个月目标价为16元，公司评级为“强烈推荐”。

关键信息

融资能力

• 2014年定增39亿元，2015年通过公司债、地产基金等融资110亿元，16年拟发优先股募资30亿元。
• 综合融资成本降至6.52%，有望继续下降。

土地储备

• 2015年获取8宗土地，累计土地储备145万平方米，土地购置金额109.5亿元，同比增加约130%。
• 北京城建集团中标望坛棚改项目，预计总投资近400亿元，单体货值近1000亿元。

股权投资

• 2015年对外投资企业10家，总投资额13.82亿元，投资收益2.11亿元。
• 早期投资的国信证券、锦州银行等在公开市场挂牌，可灵活变现。
• 世纪空间、中科招商创投等股权投资表现良好，未来可进一步提升公司利润。

财务指标

• 2015年营业收入91.8亿元，归母净利润14.3亿元。
• 2016年预计营业收入103.89亿元，归母净利润16.44亿元。
• 2016Q1实现签约32亿元，同比增长77%，预收款116.5亿元，基本锁定结算收入。
• 毛利率38.4%，净利率15.6%，ROE 7.4%，预计未来三年ROE将稳步提升至9.3%。

估值与盈利预测

• 当前合理资产估值22.8元/股，当前股价为11.27元，仅为合理估值的6折。
• 预计2016-2018年EPS分别为1.05、1.22、1.44元。
• 目标价为16元，当前PB低于1，存在较大的估值修复空间。

风险提示

• 后续项目获取不及预期
• 房地产市场波动

投资建议

• 维持“强烈推荐”评级，目标价为16元
• 公司具备良好的财务状况和加杠杆空间，未来有望持续受益于国企改革，在资源获取和激励方面取得新突破
• 投资建议关注公司未来在北京及京津冀地区的项目拓展和股权投资收益

财务预测表（单位：百万元）

资产负债表

现金流量表

利润表

主要财务比率