20170221-兴业证券-北京城建-600266.SH-布局京津冀_深耕大北京_23页_1mb

北京城建（600266）证券研究报告总结

核心内容概述

北京城建是一家重点布局京津冀地区、深耕大北京的房地产开发企业，作为集团旗下唯一的地产上市平台，公司享有集团在资金、资质、业务等方面的强大支持。公司通过“一级开发 + 棚改 + 二级开发”联动模式，获取土地资源并推动项目开发，具有较强的非市场化拿地能力。公司还涉足金融、TMT、创投等多个领域，资产结构多元化，为公司提供充足的安全边际。

主要观点

• 重点布局京津冀：公司在北京和天津合计占未销售面积比重为51.4%，未结算面积比重为46.3%；以货值计算，比重分别为82%、78%。公司在通州拥有两个项目，总建筑面积34.65万平米，未来将受益于通州副中心建设。
• “一级 + 棚改 + 二级”联动开发：公司参与多项一级开发和棚改项目，通过与集团合作解决棚改资质问题，未来有望持续获取二级开发项目。
• 未结算资源充足：公司现有未结算面积614万平米，未销售面积226.56万平米，预计未来将为公司贡献212.3亿元净利润。
• 集团资源支持：北京城建集团为国有独资企业，对上市公司提供资金、资质和业务支持，助力其发展。
• 多元化融资能力：公司融资成本低于6%，并设立多个地产基金，发行公司债成本极低，有助于降低财务压力。
• 安全边际强：每股RNAV为29元，当前市值较RNAV折价51%，公司资产估值显著低估。

关键信息

一、重点布局京津冀

• 北京及天津合计占未销售面积比重为51.4%，未结算面积比重为46.3%。
• 在通州拥有1个二级开发项目和1个一级开发项目，总建筑面积34.65万平米。
• 公司在一级开发和棚改项目中，通过与集团合作解决资质问题。

二、规模发展迅速，未结算资源充足

• 公司目前布局在北京、天津、重庆、成都、青岛、南京、三亚7个城市。
• 现有未结算面积614万平米，未销售面积226.56万平米，预计未来业绩稳定增长。
• 2016年预计全年销售将突破150亿元，公司开发规模保持稳定。

三、集团旗下唯一地产上市平台，资源禀赋强大

• 北京城建集团为北京市国资委全资企业，对上市公司提供全方位支持。
• 集团六大主业包括工程承包、地产开发、城轨建设、园林绿化、物业经营、投资融资。
• 公司通过产品分级和营销整合，提升市场竞争力。

四、融资能力突出、多元化融资满足公司需求

• 公司有息负债综合资金成本不到6%，融资能力在行业内处于较低水平。
• 已设立三期地产基金，累计规模82.42亿元，通过优先级LP和次级LP合作模式，提高项目收益。
• 公司于2015年发行58亿元公司债，票面利率4.40%，主体信用等级为AA+。

五、优质土地储备、投资性房地产及金融资产提供充足安全边际

• 公司持有27个二级开发项目，总容积面积754万平米，预计贡献212.3亿元净利润。
• 持有金融资产及股权价值96.8亿元，包括国信证券、锦州银行等。
• 持有出租物业经营面积19.65万平方米，出租率超过95%，其中泰和国际大厦租金水平为7.5元/平米/天。
• 每股RNAV为29元，当前市值较RNAV折价51%，安全边际极强。

投资建议

• 公司深耕北京和核心二线城市，拥有丰富的开发资源。
• 内在价值大幅低估，每股RNAV为29元。
• 预计2016-2018年EPS分别为1.06元、1.30元、1.56元，对应PE分别为13.3倍、10.9倍、9.1倍，维持“增持”评级。

风险提示

• 房地产成交回升不及预期。
• 货币政策收紧。

图表与数据来源

• 图1、图2：北京城建在北京和天津项目未销售资源占比。
• 图3、图4：北京城建北京区域营业收入和毛利占比。
• 图5：北京、上海、深圳样本住宅平均价格。
• 图6、图7：通州项目地理位置和一级开发流程。
• 图8、图9、图10、图11：北京城建近年新开工、竣工、签约销售面积和金额。
• 图12、图13：未结算与未销售资源分布。
• 图14：品牌产品系列。
• 图15、图16：实际控制人和集团主业。
• 图17、图18、图19：泰和国际大厦位置、外观和内部构造。
• 表1-表14：项目列表、未结算面积、金融资产、RNAV测算等详细数据。

总结

北京城建凭借其在京津冀的布局、强大的集团资源支持、多元化融资能力及丰富的土地储备和金融资产，展现出较强的市场竞争力和投资价值。公司内在价值被显著低估，具备较大的安全边际和增长潜力，建议投资者增持。