20220712-光大证券-房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年6月）_上半年居民新增存款超10万亿_深圳保租房公募REIT审核通过_20页

行业研究总结

核心内容

2022年上半年，中国房地产行业在政策支持和市场调整中呈现出一定的复苏迹象。居民融资需求回暖，房企融资规模边际改善，同时公募REITs市场持续发展，部分项目通过审核。

主要观点

需求侧

• 居民新增存款：2022年6月，居民部门新增存款24,739亿元，同比增加2,411亿元，环比增加17,346亿元，显示居民储蓄意愿较强。
• 居民信贷：6月新增信贷28,100亿元，同比增加6,900亿元，环比增加9,200亿元，整体信贷环境有所改善。
• 居民贷款结构：6月居民短贷新增4,282亿元，同比增加782亿元，环比增加2,442亿元；中长贷新增4,167亿元，同比少增989亿元，环比增加3,120亿元，显示居民中长贷边际反弹。
• LPR调整：5年期LPR下调至4.45%，首套房贷利率下限为4.25%，二套房贷利率下限为5.05%，促进购房需求。
• 政策支持：国务院、住建部、央行等多部门出台多项政策支持房地产市场，包括调整差别化住房信贷政策、支持保障性租赁住房发展等。

供给侧

• 房企融资：2022年6月，房企境内外单月合计发债563亿元，环比上升9.3%，同比减少36.8%，净融资-331亿元，显示融资环境有所改善。
• 境内债：主要发债主体为国央企，主流房企如建发国际、万科、保利发展等发行公司债、中期票据等。
• 境外债：房企海外债发行有所回暖，但净融资仍为负，显示境外融资压力依然较大。
• 存量债务：部分优质民企如碧桂园、旭辉控股集团进行债务展期或重组，缓解短期偿债压力。
• 集合信托：房地产集合信托单月成立规模下降明显，显示市场融资渠道受限。

公募REITs

• REITs发展：截至2022年7月11日，我国上市公募REITs产品增至13只，发行规模迈上500亿元新台阶。
• 市场表现：除平安广州广河REIT外，其他产品实现正收益，其中8只涨幅超20%，平均涨幅为22.4%。
• 流动性：首批公募REITs解禁后，市场自由流通份额增加，日均换手率录得2.5%。
• 项目审批：深圳人才安居保障性租赁住房REIT项目审核通过，其他项目处于申报审批阶段。

关键信息

• 政策支持：多部门出台政策支持房地产市场，包括LPR下调、保障房贷款不纳入集中度管理、预售监管资金新办法等。
• 融资情况：房企融资规模边际回暖，但整体仍受制于去杠杆政策，净融资为负。
• 市场趋势：房地产市场“β系数”健康稳定，优质龙头房企表现突出，建议关注万科A、保利发展、新城控股等。
• 风险提示：房地产行业宽松政策推进不及预期、市场需求不及预期、项目竣工不及预期、多元化业务经营不佳、信用风险等。

投资建议

• 市场回暖：随着政策支持和疫情缓解，房地产行业供需有望恢复。
• 关注龙头：建议关注优质龙头房企，如万科A、保利发展、新城控股、招商蛇口、华润置地等。
• REITs机会：公募REITs市场持续发展，具备长期投资价值，可关注已上市产品及申报项目。

风险分析

• 政策风险：房地产行业宽松政策推进不及预期，可能影响市场信心和销售回暖。
• 市场风险：居民可支配收入下降可能抑制购房需求。
• 项目风险：疫情反复可能影响项目竣工进度，导致业绩兑现不及预期。
• 业务风险：多元化业务经营可能受宏观经济环境变化影响，效果不佳。
• 信用风险：房企面临债务到期高峰，部分企业信用风险暴露，现金流管理能力弱的房企违约风险增加。

附录：重点上市公司列表

• 万科A：证券代码000002.SZ，评级买入，盈利预测与估值表现良好。
• 保利发展：证券代码600048.SH，评级买入，盈利预测与估值稳定。
• 金地集团：证券代码600383.SH，评级买入，盈利预测与估值稳步增长。
• 招商蛇口：证券代码001979.SZ，评级买入，盈利预测与估值持续改善。
• 新城控股：证券代码601155.SH，评级买入，盈利预测与估值逐步提升。
• 金科股份：证券代码000656.SZ，评级增持，盈利预测与估值小幅增长。
• 万科企业：证券代码2202.HK，评级买入，盈利预测与估值稳步上升。
• 中国海外发展：证券代码0688.HK，评级买入，盈利预测与估值稳定。
• 华润置地：证券代码1109.HK，评级买入，盈利预测与估值良好。
• 龙湖集团：证券代码0960.HK，评级买入，盈利预测与估值持续改善。
• 中国金茂：证券代码0817.HK，评级买入，盈利预测与估值稳步增长。
• 越秀地产：证券代码0123.HK，评级买入，盈利预测与估值逐步提升。
• 中国海外宏洋集团：证券代码0081.HK，评级买入，盈利预测与估值小幅增长。