20220828-东北证券-东北公募REITs周报_首批保租房REITs下周三上市_华夏合肥产业园REIT正式获批_17页_1mb

证券研究报告总结

核心内容

本周东北证券发布的公募REITs周报，围绕REITs市场表现、政策动态、重点事件及投资建议等方面展开分析，重点聚焦于首批保租房REITs即将上市及后续市场表现。报告指出，尽管REITs指数整体小幅下跌，但交易活跃度有所提升，同时多个地方政府出台支持政策，推动REITs市场发展。

主要观点

• 市场表现：本周已上市的14只REITs中，3只上涨，1只持平，10只下跌，平均下跌0.13%。其中华夏越秀高速REIT涨幅最大（2.82%），建信中关村REIT跌幅最大（1.64%）。REITs指数下跌0.28%，与股市和债市的相关性较低，显示出其作为独立投资标的的优势。

• 政策动态：上海、辽宁、深圳等地政府相继出台支持政策，鼓励通过REITs盘活存量资产，推动基础设施项目市场化运作和高质量发展。政策支持为REITs市场注入信心。

• 重点事件：本周三只保租房REITs（华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT）发布上市交易公告，将于8月31日上市。此外，华夏合肥高新创新产业园REIT已正式获批，博时招商蛇口产业园REIT完成基础设施项目公司吸收合并。

• 交易活跃度：尽管REITs市场价格整体下降，但交易活跃度提高，周内日均换手率1.22%，较上周上升0.10个百分点，总交易金额达13.75亿元，交易量为2.20亿份，分别上涨6.49%和9.12%。除交通基础设施类外，其余四类REITs均呈上涨态势。

• 估值情况：本周中债估值收益率大多呈下降趋势，整体在0.46%到7.47%之间。其中平安广州广河REIT和华夏中国交建REIT估值收益率较高，分别为7.47%和7.35%；富国首创水务REIT和鹏华深圳能源REIT估值收益率较低，分别为1.81%和0.46%。

关键信息

本周主要政策及会议

1. 上海市政府：8月20日发布政策，鼓励各类主体以市场化方式承接盘活临港新片区存量资产，支持符合条件的项目优先申报发行基础设施REITs。
2. 辽宁省政府：8月22日出台方案，推进重点领域通过公募REITs盘活存量资产，鼓励创新模式并落实税收政策。
3. 深圳证监局：8月23日指导召开座谈会，推动REITs业务常态化发行，提升市场质量。

本周重点事件

• 三只保租房REITs（华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT）将于8月31日上市。
• 华夏合肥高新创新产业园REIT正式获批，成为首单民企公募REIT。
• 博时招商蛇口产业园REIT完成基础设施项目公司吸收合并，博时基金持有项目公司100%股权。

本周REITs市场表现

• 本周REITs指数整体下跌0.28%，但交易活跃度上升。
• 交通基础设施类REITs交易金额、交易量、日均换手率分别为5.25亿元、0.53亿份、1.41%，较上周分别下跌9.30%、8.25%、上涨0.02个百分点。
• 园区基础设施、仓储物流、生态环保、清洁能源类REITs交易金额均上涨，其中仓储物流类上涨幅度最大（37.10%）。

本周REITs估值情况

• 中债估值收益率整体呈下降趋势，范围在0.46%到7.47%之间。
• 估值收益率较高的REITs包括平安广州广河REIT（7.47%）和华夏中国交建REIT（7.35%）。
• PV乘数整体在0.83%到1.50%之间，富国首创水务REIT和鹏华深圳能源REIT的PV乘数较高（1.50%）。

投资建议

1. 关注REITs市场后续表现：本周指数下跌，需持续关注价格波动情况。
2. 关注新产品发行进度：下周三支保租房REITs将上市，还有三只REITs处于审批阶段，建议关注其发行动态。
3. 关注疫情对底层资产的影响：近期多地疫情反复，可能对REITs底层资产的收入和成本端产生影响，需密切跟踪。

风险提示

• 基础设施项目的行业及项目运营风险。
• 现金流预测偏差风险。
• 政策调整可能带来的市场波动风险。

项目审批进展

• 本周有三只REITs处于审批及发行阶段，包括两只产业园类REITs和一只高速公路类REITs。
• 其中华夏合肥高新创新产业园REIT已正式获批，其他两只仍处于反馈阶段，后续将密切关注其进展。

行业数据

• 成分股数量为14只，总市值643.94亿元，流通市值302.94亿元。
• REITs与股市、债市相关性较低，与对应股票板块相关性不明显，显示其作为分散投资风险的合意标的特性。

图表目录

• 图1：REITs配售情况
• 图2：REITs网下认购倍数
• 图3：REITs公众认购倍数情况
• 图4：REITs与股市相关性
• 图5：REITs与国债和企业债相关性
• 图6：REITs指数整体表现
• 图7：产业园区REITs及相关板块整体表现
• 图8：仓储物流REITs及相关板块整体表现
• 图9：高速公路REITs及相关板块整体表现
• 图10：生态环保REITs及相关板块整体表现
• 图11：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价表现
• 图12：华夏中国交建REIT与中国交建股价表现
• 图13：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价表现
• 图14：富国首创水务REIT与首创环保股价表现
• 图15：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价表现
• 图16：华安张江光大REIT与张江高科股价表现
• 图17：博时蛇口产园REIT与招商蛇口股价表现
• 图18：红土盐田港REIT与盐田港集团股价表现
• 图19：国金中国铁建REIT与中国铁建股价表现
• 图20：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价表现
• 图21：本周各个板块REITs交易情况
• 图22：本周已上市REITs具体交易情况
• 图23：近30个交易日REITs交易情况

投资评级说明

• 投资评级分为股票投资评级和行业投资评级。
• 股票投资评级：买入、增持、中性、减持、卖出。
• 行业投资评级：优于大势、同步大势、落后大势。

研究团队简介

• 吴胤翔：东北证券房地产组首席分析师，5年房地产研究经验。
• 喻杰：东北证券房地产组研究助理，3年房地产开发运营经验。
• 陈希瑞：东北证券房地产组研究人员，曾就职于国银租赁，从事基础设施租赁业务3年。

重要声明

• 本报告仅向本公司客户发布，不构成对任何人的买卖建议。
• 报告内容及数据来源合法合规，不承担因使用报告而产生的任何损失责任。
• 报告内容反映作者真实观点，未受第三方影响。

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