20220814-光大证券-房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年7月）_7月居民融资需求疲软_保租房公募REITs快速扩容_19页_1mb

行业研究总结：7月居民融资需求疲软，保租房公募REITs快速扩容

核心内容

2022年7月，房地产行业面临居民融资需求疲软与房企融资边际回暖的双重局面。居民中长贷同比少增，整体融资规模处于历史低位，而房企境内外债发行规模回升，显示市场信心逐步修复。同时，公募REITs市场快速扩容，政策支持力度加大，市场表现积极。

主要观点

1. 需求侧：居民融资需求遇冷

• 新增存款：2022年7月居民部门新增存款-3,380亿元，同比增加10,220亿元，环比减少28,119亿元（-113.66%）。
• 新增信贷：7月新增信贷6,790亿元，同比减少4,010亿元（-37.1%），环比减少21,310亿元（-75.84%）。
• 居民中长贷：7月居民中长贷新增1,486亿元，同比少增2,488亿元（-55.4%），环比少增2,681亿元；1-7月累计新增居民中长贷1.71万亿元，同比增速为-55.4%，占新增人民币贷款比重约11.9%（2021年全年为30.5%）。
• 贷款利率：5年期LPR报价为4.45%，首套房贷利率下限为4.25%，二套房贷利率下限为5.05%；主流首套房贷利率为4.35%，主流二套房贷利率为5.07%，分别较上月回落7、2个基点；平均放款周期为25天，比上月回落4天。

2. 供给侧：房企融资边际回暖

• 房企融资：7月房企境内外单月合计发债1017亿元，环比+80.6%，同比+3.3%；单月净融资-58亿元，较6月-331亿元有所改善。
• 境内债：7月境内发债603亿元，环比+19.8%，同比-7.4%；净融资-81亿元，较6月15亿元明显减少。
• 境外债：7月境外发债414亿元，环比+591.3%，同比+24.2%；净融资约23亿元，较6月-346亿元显著回升。
• 债务展期与重组：部分房企如花样年、荣盛地产、富力地产、中南建设等进行了债务展期及重组，以缓解到期债务压力。

3. 公募REITs：快速扩容与良好表现

• REITs数量：截至2022年8月12日，我国上市公募REITs产品增至14只。
• 二级市场表现：除平安广州广河REIT外，其他产品均实现正收益，平均涨幅为24.2%；9只产品涨幅超20%。
• 流动性提升：首批公募REITs解禁后，自由流通份额提升，日均换手率为2.03%。
• 保租房REITs：保租房REITs快速扩容，如华夏合肥高新创新产业园REIT已受理，其他项目处于已反馈状态。

关键信息

政策支持

• LPR下调：5年期LPR下调20bp，降低购房成本。
• 保障房贷款：保障房贷款不纳入集中度管理，促进房地产市场健康发展。
• 预售资金监管：新办法结构性纠偏，优化预售资金监管。
• 并购融资支持：各大行提供并购融资支持，助力房企盘活资产。
• REITs政策：国办发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，支持REITs试点项目落地；多地发布支持REITs试点政策。

市场表现

• REITs收益率：多数REITs产品实现正收益，其中9只涨幅超20%，平均涨幅24.2%。
• 流动性提升：首批REITs解禁后，市场流动性增强，日均换手率上升。

风险提示

• 政策推进不及预期：房地产宽松政策推进不及预期，可能影响市场信心和销售回暖。
• 市场需求不及预期：就业恶化或居民收入下降可能抑制购房需求。
• 项目竣工不及预期：疫情反复可能影响项目竣工进度，导致业绩兑现延迟。
• 多元化业务风险：房企多元化业务受宏观经济及行业竞争影响，可能出现经营不佳。
• 信用风险：房企债务到期高峰与“三道红线”政策叠加，部分房企信用风险上升。

投资建议

• 关注优质龙头房企：建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
• 政策执行：随着疫情好转，房地产供需有望恢复，政策路径更加清晰明确。

行业重点上市公司列表

附录

• 数据来源：Wind、各REITs基金公告、光大证券研究所。
• 数据统计截止：2022年8月12日。
• 估值方法局限性：本报告采用的估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。