光大房地产公募REITs产品专题研究报告（3）：华夏北京保租房REIT快速获批，助力存量资产盘活_17页_1mb

华夏北京保租房REIT快速获批，助力存量资产盘活

核心内容概述

华夏北京保租房REIT作为国内第三单获批的保障性租赁住房公募REITs产品，自2022年8月5日受理至获批仅用7天，显示出REITs试点加速推进的趋势。该REITs底层资产包括位于北京的文龙家园和熙悦尚郡两个公租房项目，具有稳定的现金流、良好的投资回报以及增长潜力。

主要观点

• 政策支持：自2021年起，中央对保障性租赁住房建设加大支持力度，推动“租购并举”政策落地，预计“十四五”期间全国保障性租赁住房筹建规模接近900万套，总投资额约1.35万亿元。
• 项目优势：华夏北京保租房REIT的底层资产地理位置优越，交通便利，周边医疗教育资源丰富，楼龄短且物业品质良好，吸引地铁沿线办公客群和对交通有需求的租户。
• 运营情况：项目已稳定运营超过3年，出租率维持在93%左右，租金低于周边市场，对中等收入群体具有吸引力。
• 盈利状况：项目毛利率和净利率持续提升，2019-2022Q1期间毛利率由64.2%提升至69.6%，净利率由22.4%提升至30.7%。
• 投资建议：在政策支持下，保租房REITs有望推动房地产行业向存量运营转型，建议关注具备优质存量资产和稳定运营能力的房地产企业。
• 风险提示：包括政策变化、市场竞争、租金调整、市场需求变化、运营成本波动等。

关键信息

项目概况

• 项目名称：华夏北京保租房REIT
• 原始权益人：北京保障房中心有限公司，为北京市国资委下属企业，注册资本100亿元。
• 底层资产：文龙家园项目和熙悦尚郡项目，分别位于海淀区和朝阳区，建筑面积分别为76,564.72平方米和36,231.58平方米。
• 租金水平：文龙家园项目租金为52元/平方米/月，熙悦尚郡项目租金为60元/平方米/月，均低于周边市场化租金水平44-46%。
• 出租率：截至2022年3月31日，文龙家园出租率94.8%，熙悦尚郡出租率94.3%，历史出租率维持在93%以上。
• 租赁合同期限：90%以上为2-3年，合同到期集中于2024年。
• 项目估值：截至2022年3月31日，总估值为11.51亿元，评估单价为10,204元/平方米。
• 现金流预测：2022年9-12月及2023年可供分配金额分别为16.6百万元和49.6百万元，净现金流分派率分别为4.32%和4.31%。

投资建议

建议关注以下具备优质存量资产和稳定运营能力的房地产企业：

• 万科A/万科企业
• 中国金茂
• 新城控股
• 保利发展
• 金地集团
• 招商蛇口
• 中国海外发展
• 中国海外宏洋集团
• 华润置地
• 龙湖集团
• 越秀地产

风险分析

• 政策风险：公租房租金定价、配租安排、税收优惠等受政府政策影响较大。
• 市场竞争风险：周边可能存在新审批或建设的公租房项目，导致客户分流。
• 市场需求变化风险：未来客户需求可能因人口结构变化而调整，影响项目出租率。
• 运营风险：项目运营依赖管理人能力，若管理不善，可能导致现金流低于预期。
• 租金调整风险：租金标准需报住建部门批准，若调整幅度低于预期，可能影响收入增长。

总结

华夏北京保租房REIT的快速获批标志着我国保障性租赁住房REITs试点进入加速阶段，有助于推动房地产行业从高周转开发向存量运营转型。项目具备良好的地理位置、稳定的运营表现和合理的租金定价，具备持续经营能力和增长潜力。在政策支持下，未来REITs产品发行节奏有望加快，同时试点范围或将扩展至长租公寓、物流地产等领域。投资者应关注具备优质存量资产和稳定运营能力的房地产企业，同时需警惕政策变动、市场竞争及租金调整等风险。