20220715-光大证券-光大房地产公募_REITs_产品专题研究报告（1）_红土保租房公募REIT正式启航_存量资产运营打开新空间_17页_1mb

行业研究总结：红土保租房公募REIT

核心内容

红土保租房REIT是国内首单保障性租赁住房公募REITs产品，其成功审核通过标志着我国保障性租赁住房证券化进入新阶段，有助于推动房地产行业从高周转开发向存量资产运营转型。该REIT底层资产包括安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆四个保障性租赁住房项目，均位于深圳市核心区域，具备良好的地理位置和稳定的租赁需求。

主要观点

• 政策背景：2021年以来，中央加大对保障性租赁住房建设的支持力度，预计“十四五”期间全国筹建保障性租赁住房近900万套，总投资额约1.35万亿元。
• 市场缺口：深圳市人口持续净流入，住房需求旺盛，但受土地资源限制，保障性租赁住房供应不足，市场存在较大租赁需求缺口。
• 资产特点：
  • 地理位置：四个项目均位于深圳核心地段，交通便利，配套完善。
  • 出租率高：截至2022年3月31日，四个项目平均出租率高达99%，其中保利香槟苑实现满租。
  • 租金优势：租金定价仅为市场租赁住房租金的30%-56%，具有显著竞争优势。
  • 稳定现金流：四个项目虽运营时间未满3年，但已具备持续、稳定的现金流能力。
• 收益预测：在合理定价前提下，预计2022年7-12月及2023年度可供分配金额分别为24.5亿元和49.2亿元，净现金流分派率分别为4.24%和4.25%。

关键信息

• 原始权益人：深圳人才安居集团及其子公司，深圳市国资委为实际控制人。
• 产品结构：采用“公募基金+基础设施资产支持证券”结构，持有基础设施资产支持证券全部份额。
• 底层资产：四个项目合计建筑面积约13.5万平方米，对应1830套保障性租赁住房。
• 租户结构：个人租户占比约43%，用人单位占比约57%，租户质量较高，租金履约能力强。
• 租金调整机制：每三年调整一次租金，增长率约为2%，折合年增长0.66%。
• 估值结果：截至2022年3月31日，底层资产组合估值合计115800万元，对应单价7388元/平方米。
• 现金流测算：预计2022年7-12月营业收入合计27亿元，净利润12.3亿元；2023年营业收入合计53.9亿元，净利润24.7亿元。

投资建议

• 行业趋势：保租房REITs的推出将引导房地产行业向存量资产运营转型，提升市场估值溢价。
• 关注标的：建议关注产业地产、商业地产等存量资产运营成熟、发行人主体优质的上市公司，包括万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产等。

风险分析

• 租金定价风险：租金由政府核定，无法自主调整。
• 配租风险：依赖政府统一配租制度，配租效率可能影响现金流。
• 政策风险：保障性租赁住房政策调整可能影响项目认定及运营。
• 人口流失风险：人口净流入趋势减弱可能影响租赁需求。
• 市场竞争风险：未来市场供应主体多元化，可能影响出租率和续租率。
• 定性风险：项目若失去保障性租赁住房认定，可能影响税收优惠及配租制度适用。

估值方法的局限性

• 本报告基于多种假设，不同假设可能导致分析结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉证券能够在该价格交易。

法律声明

• 本报告由光大证券股份有限公司制作，具有证券投资咨询业务资格。
• 报告内容基于合法信息，不构成投资建议，投资者需自行决策并承担风险。
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附录：重点上市公司列表

总结

红土保租房REIT作为国内首单保障性租赁住房公募REITs产品，具备良好的地理位置和稳定的现金流能力。其成功发行有助于推动房地产行业向存量运营转型，提升市场估值。建议关注相关上市公司，同时需注意租金定价、配租效率及政策变动等风险因素。