20220821-东北证券-东北公募REITs周报_三只保租房REITs仅一天完成募集_首单民企公募REIT正式受理_17页_2mb

证券研究报告总结

核心内容概述

本周，公募REITs市场表现强劲，整体上涨2.43%。三只保租房REITs（中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT）在发售当天即售罄，提前结束募集，显示市场对保租房REITs的强烈需求。此外，首单民营企业公募REITs（国君东久新经济产业园REIT）正式受理，标志着公募REITs市场进一步拓展至民营企业。本周REITs交易活跃度显著提升，日均换手率提高至1.11%，总交易金额和交易量分别上涨43.76%和45.70%。

主要观点

• 市场表现强劲：本周已上市的14只REITs均上涨，平均涨幅达2.82%。其中，华安张江光大REIT涨幅最大为5.62%，华夏中国交建REIT跌幅最小为0.47%。REITs指数上涨2.43%，显著高于同期股市和债市。
• 政策支持增强：国家发改委召开新闻发布会，强调稳妥推进基础设施REITs工作，明确项目质量管控和市场培育。河南省发布政策，对省内企业发行公司信用类债券和资产证券化产品提供补助。
• 市场热度高：保租房REITs受到市场热捧，认购倍数超百倍，其中红土深圳安居REIT认购倍数达133.03倍，刷新此前记录。
• 交易活跃度上升：市场交易量和换手率均显著提高，除清洁能源类REITs外，其余四类REITs均上涨。清洁能源类交易金额和换手率下跌，但其他类REITs交易金额和换手率均有明显增长。
• 投资建议：下周应重点关注REITs市场后续表现、新产品发行进度以及疫情对底层资产的影响。建议投资者关注即将上市的保租房REITs及仍在审批阶段的产品。
• 风险提示：疫情可能影响底层资产经营；政策落地不及预期；数据统计偏差。

关键信息

本周重点事件

• 三只保租房REITs（中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT）提前结束募集，获巨资认购。
• 国君东久新经济产业园REIT作为首单民营企业公募REITs正式受理。
• 南京公路集团发布“南京绕越高速公路东南段公募REITs项目”公开招标公告。

本周市场表现

• 主要指数：上证综指、深证成指、沪深300指数均下跌，中证全债指数、上证国债指数、中债10年期国债指数上涨。
• REITs指数：上涨2.43%，14只REITs全部上涨，平均涨幅2.82%。
• REITs分类表现：园区基础设施、仓储物流、生态环保、交通基础设施均上涨，而清洁能源类下跌。

本周REITs交易情况

• 交易活跃度：周内日均换手率1.11%，较上周提高0.35pct。
• 交易金额与交易量：总交易金额12.91亿元，交易量2.01亿份，分别上涨43.76%和45.70%。
• 板块表现：清洁能源类交易金额、交易量和换手率均下跌，其余四类REITs均上涨。

本周REITs估值情况

• 中债估值收益率：整体在0.64%到7.33%之间，其中平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT估值收益率较高。
• PV乘数：整体在0.84%到1.51%之间，富国首创水务REIT、鹏华深圳能源REIT的PV乘数较高。

主要项目审批进展

• 当前有六只REITs处于审批及发行阶段，包括三只保障房类REITs、两只产业园类REITs、一只高速公路类REITs。
• 项目类型涵盖保障性租赁住房、产业园区、高速公路等，原始权益人包括多个地方性公司和大型企业。

投资建议

• 市场表现：持续关注REITs指数走势及市场动态。
• 新产品发行：三只保租房REITs提前结束募集，建议关注其上市表现；此外还有3支REITs尚在审批阶段，值得关注。
• 疫情影响：近期多地疫情反复，需密切关注疫情对底层资产收入和成本端的影响。

风险提示

• 疫情导致底层资产经营不及预期。
• 支持政策落地不及预期。
• 数据统计测算偏差。

行业数据

• 成分股数量：14只。
• 总市值：645.68亿元。
• 流通市值：304.35亿元。
• REITs与股票相关性：部分REITs与对应股票板块有一定相关性，但总体相关性不强。
• REITs与债券相关性：与国债和企业债呈正相关。

图表目录

• 图1：REITs配售情况
• 图2：REITs网下认购倍数
• 图3：REITs公众认购倍数情况
• 图4：REITs与股市相关性
• 图5：REITs与国债和企业债相关性
• 图6：REITs指数整体表现
• 图7：产业园区REITs及相关板块整体表现
• 图8：仓储物流REITs及相关板块整体表现
• 图9：高速公路REITs及相关板块整体表现
• 图10：生态环保REITs及相关板块整体表现
• 图11：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价表现
• 图12：华夏中国交建REIT与中国交建股价表现
• 图13：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价表现
• 图14：富国首创水务REIT与首创环保股价表现
• 图15：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价表现
• 图16：华安张江光大REIT与张江高科股价表现
• 图17：博时蛇口产园REIT与招商蛇口股价表现
• 图18：红土盐田港REIT与盐田港集团股价表现
• 图19：国金中国铁建REIT与中国铁建股价表现
• 图20：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价表现
• 图21：本周各个板块REITs交易情况
• 图22：本周已上市REITs具体交易情况
• 图23：近30个交易日REITs交易情况

投资评级说明

• 投资评级：优于大势。
• 评级标准：未来6个月内，行业指数收益超越市场基准。

研究团队简介

• 吴胤翔：东北证券房地产组首席分析师，同济大学建筑与土木工程硕士。
• 喻杰：东北证券房地产组研究助理，清华大学土木工程硕士，厦门大学环境科学、经济学本科。
• 陈希瑞：东北证券房地产组研究人员，清华大学低碳经济硕士，曾就职于国银租赁。

重要声明

• 本报告由东北证券制作并仅向其客户发布。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
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