20220916-光大证券-房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年8月）_居民杠杆扩张乏力_公募REITs加速扩容_19页_1mb

报告摘要

行业研究总结：居民杠杆扩张乏力，公募REITs加速扩容

核心内容

2022年8月，房地产行业在需求侧和供给侧均呈现显著变化。居民部门新增存款和贷款规模虽环比上升，但居民中长贷增长乏力，同比显著下降。同时，房企境内外债发行规模收缩，但公募REITs市场快速扩容，成为新的融资渠道。

主要观点

需求侧：居民杠杆扩张乏力

新增存款：2022年8月，居民部门新增存款8,286亿元，同比增加4,948亿元，环比多增11,666亿元。
新增贷款：8月新增信贷12,500亿元，同比增加300亿元，环比增加5,710亿元。其中，居民短贷同比增长28.5%，而中长贷同比下降37.6%。
居民中长贷：1-8月累计新增居民中长贷1.97万亿元，同比增速-53.6%，占新增人民币贷款比重降至12.6%（2021年全年为30.5%）。
政策支持：多部门出台政策支持改善型购房需求，包括“保交楼”和优化预售资金监管，政策路径更加清晰。

供给侧：房企融资收缩，公募REITs加速扩容

房企发债规模：8月房企境内外单月合计发债373亿元，环比-63.3%，同比-29.2%。净融资为-453亿元，融资环境持续承压。
境内债：主要发行公司债、中期票据和超短融，发行主体仍以国企为主。8月境内债净融资-210亿元。
境外债：8月房企海外债发行规模明显收缩，仅4亿元，环比-99.0%，同比-93.0%。净融资-243亿元，境外偿债压力较大。
公募REITs：截至9月14日，我国上市公募REITs产品增至17只，除平安广州广河REIT外，其余均实现正收益，平均涨幅29.3%。其中13只涨幅超20%。

关键信息

房企融资情况

8月发债情况：境内发债369亿元，净融资-210亿元；境外发债4亿元，净融资-243亿元。
融资结构：境内债以公司债、中期票据为主，占比分别为33.4%和46.1%。
融资趋势：房企整体债务压力未有效缓解，民营房企融资环境改善尚需时间。

公募REITs发展

市场扩容：8月保租房REITs产品快速扩容，三只保租房REITs产品上市首日均涨停。
政策支持：中央及地方多部门推动REITs常态化发行，拓宽投融资渠道。
项目申报：仍有两只REITs项目处于申报审批阶段，分别为中金安徽交控高速公路和华泰紫金江苏交控高速公路。

重点房企动态

境内债发行：万科、保利发展、龙湖集团、华润置地等主流房企成功发行境内债。
境外债发行：绿景中国地产和襟江投资完成境外债发行。
债务展期与重组：龙光集团、融创中国、世茂集团等民企启动债务展期及重组方案，部分已获批准。

投资建议

政策利好：5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售资金监管优化，有助于修复“α风险”。
关注房企：建议关注万科A、万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港等优质龙头房企。
市场预期：随着疫情好转和政策逐步落地，房地产行业供需有望回暖。

风险分析

政策推进不及预期：房地产宽松政策落地效果不佳，可能影响居民和企业信心。
市场需求不及预期：就业恶化或居民收入下降可能抑制购房需求。
项目竣工不及预期：疫情反复可能拖慢施工进度，影响企业业绩兑现。
多元化业务不佳：宏观经济变化或竞争加剧可能影响房企多元化业务经营。
信用风险：房企债务到期高峰叠加“三道红线”要求，部分房企信用风险上升。

公募REITs市场表现

二级市场：除平安广州广河REIT外，其余16只REITs产品均实现正收益，平均涨幅29.3%。
产品类型：产权类REITs（如产业园、保障房）表现优于特许经营权类（如高速公路）。
政策支持：多部门及交易所发文支持REITs项目申报，推动其常态化发行。

重点上市公司列表

证券代码	公司名称	收盘价（元/港元）	EPS（元）	三年CAGR	PE（2021）	PE（2022E）	PE（2023E）	PE（2024E）	投资评级
000002.SZ	万科A	18.50	1.94	19.6%	9.5	7.9	6.6	5.6	买入
600048.SH	保利发展	18.85	2.29	10.4%	8.2	7.5	6.8	6.1	买入
600383.SH	金地集团	12.42	2.08	7.7%	6.0	5.4	4.9	4.8	买入
001979.SZ	招商蛇口	16.21	1.16	11.3%	14.0	12.9	11.0	10.1	买入
600848.SH	新城控股	22.58	5.57	9.1%	4.1	3.7	3.4	3.1	买入
600848.SH	上海临港	12.72	0.61	24.6%	20.9	17.0	13.8	10.8	买入
000656.SZ	金科股份	2.52	0.61	10.8%	4.1	3.7	3.3	3.0	增持
2202.HK	万科企业	16.74	1.94	19.6%	7.6	6.3	5.2	4.4	买入
0688.HK	中国海外发展	23.25	3.32	7.0%	6.2	5.9	5.4	5.0	买入
1109.HK	华润置地	34.45	3.73	9.1%	8.1	7.9	7.3	6.3	买入
0960.HK	龙湖集团	28.95	3.57	16.7%	7.1	6.3	5.1	4.5	买入
0817.HK	中国金茂	1.94	0.45	13.0%	3.8	3.2	3.0	2.6	买入
0123.HK	越秀地产	10.98	1.34	3.8%	7.2	7.3	6.9	6.4	买入
0081.HK	中国海外宏洋集团	3.87	1.42	11.7%	2.4	2.4	2.1	1.7	买入

图表说明

图1-8：居民部门新增存款和贷款数据，显示居民中长贷增长乏力，存款和贷款规模同比和环比变化。
图9-21：LPR利率、房企发债情况、Markit iBoxx债券指数等，反映融资环境和市场趋势。

表格说明

表1-7：涵盖房企债券发行、存量债务展期、公募REITs市场表现及项目申报情况，提供详细数据支持。
表8：重点上市公司盈利预测、估值与评级，为投资决策提供参考。

总结

2022年8月，房地产行业面临居民杠杆扩张乏力和房企融资收缩的双重压力，但政策支持力度加大，公募REITs市场加速扩容，成为新的融资工具。尽管融资环境仍显紧张，但随着政策逐步落地和疫情好转，房地产行业供需有望回暖。建议关注优质龙头房企，并警惕政策推进不及预期、市场需求下降、项目竣工不及预期及信用风险等潜在问题。

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