光大房地产公募_REITs_产品专题研究报告（1）：红土保租房公募REIT正式启航，存量资产运营打开新空间_17页_1mb

行业研究总结：红土保租房公募REIT

核心内容概述

红土保租房公募REIT是国内首单保障性租赁住房（保租房）公募REIT产品，其底层资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆四个项目，均位于深圳市核心区域，具有良好的地理位置和配套设施。该REIT的推出标志着我国保障性租赁住房证券化进入新阶段，有助于推动房地产行业从高周转开发向存量资产运营转型。

主要观点

• 政策支持：2021年以来，中央对保障性租赁住房建设支持力度加大，预计“十四五”期间全国筹建规模接近900万套，总投资额达1.35万亿元。深圳作为一线城市，人口持续净流入，保障性租赁住房需求旺盛。
• 租金优势：红土保租房REIT的租金定价仅为市场租金的30%-56%，具有显著的租金优势，且租金增长空间较大。
• 稳定现金流：四个项目出租率均较高（平均99%），租金履约能力强，且项目租约较长，具有较高的可分配现金流稳定性。
• 估值与收益：截至2022年3月31日，底层资产估值合计115800万元，对应单价7388元/平方米。预计2022年7-12月及2023年度可供分配金额分别为24.5亿元和49.2亿元，投资人净现金流分派率可达4.24%-4.25%。
• 投资建议：建议关注具备成熟稳定存量资产和优质管理能力的房地产企业，如万科A、保利发展、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、越秀地产等。

关键信息

底层资产详情

• 项目分布：福田区、罗湖区、大鹏新区、坪山区。
• 建设规模：总建筑面积约15.7万平方米，对应132620.34套住房。
• 出租率：截至2022年3月31日，租赁住房平均出租率达99%，其中保利香槟苑为100%。
• 租金单价：保障性租赁住房租金单价较低，配套商业及停车场租金收入稳定。

收入与盈利情况

• 收入来源：保障性租赁住房租金、配套商业租金、配套停车位租金。
• 成本结构：主要包括运营管理费、空置房物业管理费、日常维修费、折旧摊销。
• 盈利预测：预计2022年7-12月及2023年可供分配金额分别为24.5亿元和49.2亿元，净现金流分派率分别为4.24%和4.25%。

市场与政策背景

• 深圳保租房现状：深圳保租房市场存在较大的供需缺口，保障性租赁住房已成为住房保障体系的重要组成部分。
• 政策推动：深圳与国家保障性住房体系并轨，未来保障性租赁住房供应规模将持续扩大，政策支持力度较大。
• 市场潜力：随着REITs试点范围的扩大，预计未来将有更多房地产企业存量资产参与REITs发行，推动行业转型。

风险分析

• 租金定价风险：租金由政府核定，无法自主调整。
• 配租风险：受政府统一配租制度影响，配租效率和承租人准入标准可能影响出租率。
• 政策风险：若政策调整，可能影响保租房项目的认定和运营。
• 人口流失风险：人口净流入趋势减弱可能影响租赁需求。
• 市场竞争风险：随着保障性租赁住房政策完善，可能出现更多市场供应主体，影响竞争格局。

投资建议

• 关注具备成熟稳定存量资产和优质管理能力的房地产企业，如万科A、保利发展、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、越秀地产等。
• REITs的推出有助于引导市场由高周转开发向存量运营转型，提升资产估值溢价。
• 预计未来REITs发行节奏将加速，试点范围有望进一步扩大至长租公寓、物流地产等领域。

附录：重点上市公司列表

估值方法的局限性

• 本报告基于多种假设进行分析，不同假设可能导致结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证证券在该价格交易。

风险提示

• 租金定价、配租政策、人口变化、市场竞争及政策调整等均可能对REITs的现金流和收益产生影响。

估值与现金流测算

结论

红土保租房REIT具备良好的投资价值，其底层资产位于深圳核心区域，租金定价优势明显，出租率高，现金流稳定。随着政策支持的持续加强，REITs市场有望进一步扩大，为房地产企业提供新的融资渠道和资产运营模式。建议投资者关注具备稳定运营能力和优质管理团队的房地产企业，以把握REITs带来的投资机遇。