房地产行业定期策略：开发与后周期机会并存-20191219-财富证券-25页_1mb

房地产行业定期策略总结

核心内容

2019年12月发布的房地产行业定期策略报告指出，房地产行业整体处于稳定发展的阶段，政策调控趋稳，行业集中度持续提升，开发与后周期板块均存在投资机会。

主要观点

• 行业投资增速温和回落：房地产开发投资增速在政策调控下有所回落，但行业仍具有托底经济的作用。房地产对经济的拉动作用逐渐减弱，但其上下游产业链长，对整体经济影响依然广泛。
• 资金向龙头集中：在融资端政策收紧的背景下，资金继续向头部房企集中，头部房企具备更强的融资能力和财务稳健性。
• 销售走弱中集中度提升：尽管销售增速整体放缓，但行业集中度提升趋势明显。一二线及都市圈内部分强三线城市销售韧性更强，而三四线城市销售走弱。
• 竣工复苏带来后周期机会：随着房地产竣工面积增速回升，地产后周期板块如物业管理、商业运营等将受益，未来市场对这些板块的需求将逐步释放。
• 估值处于历史低位：当前房地产行业估值处于历史低位，具备一定投资价值，维持“同步大市”评级。

关键信息

行业数据

• 房地产2019年1-11月开发投资完成额10.96万亿元，同比增长10.30%。
• 2019年1-11月商品房销售面积同比增长5.49%，销售面积增速整体呈现修复态势。
• 2020年房地产竣工面积增速预计回升至7%左右，开竣工增速剪刀差将反转。

政策环境

• 中央经济工作会议强调“房住不炒”，房地产政策以稳定市场为主，不再进一步收紧。
• 各地调控政策呈现分化格局，部分城市通过人才政策“定向放松”刺激需求。
• 房企融资政策收紧，海外债到期压力增加，2020-2021年偿债高峰来临。

市场趋势

• 房企销售集中度持续提升，CR10和CR30分别达到20.65%和32.63%。
• 2020年房地产销售增速预计为负，但行业整体仍保持稳定发展。

投资建议

开发板块

• 万科A：销售稳定增长，财务状况良好，物业管理及物流地产表现优异，给予“推荐”评级。
• 保利地产：销售增速亮眼，物业板块具备增长潜力，给予“谨慎推荐”评级。
• 招商蛇口：销售增速较快，融资成本较低，给予“谨慎推荐”评级。
• 金地集团：销售表现强劲，具备良好的现金流和偿债能力，给予“推荐”评级。

后周期板块

• 物业管理：建议关注招商积余，其具备机构与住宅物业双重优势，未来盈利空间较大，给予“谨慎推荐”评级。
• 商业运营：建议关注大悦城，其在商业运营方面具备品牌和运营能力优势，给予“谨慎推荐”评级。

风险提示

1. 政策风险：若政策进一步收紧，可能影响房企销售及融资能力。
2. 融资风险：行业融资环境紧张，房企偿债压力可能加大。

行业评级

• 行业评级：同步大市（行业涨跌幅与沪深300指数变动幅度在-5%至5%之间）。

估值情况

• SW房地产板块PE（TTM）中位数为11.28，处于历史低位。
• PB中位数为1.24，处于历史后4.21%分位。
• 行业估值相对A股折价40.48%（PE）和26.78%（PB），具备投资吸引力。

结构性机会

• 都市圈发展：一二线及都市圈内部分强三线城市因人口和产业集中，具备更强的销售韧性。
• 棚改政策影响：2020年棚改对三四线城市销售拉动弱于2019年，影响销售增速。
• 商业运营需求：随着地产竣工复苏，商业地产运营板块将获得发展机会，运营能力决定企业价值。

总结

2019年房地产行业在政策调控和市场调整中保持稳定发展，行业集中度持续提升，开发与后周期板块均有投资机会。在估值处于历史低位的背景下，头部房企和具备运营能力的后周期企业值得关注。尽管存在政策和融资风险，但行业整体趋势向好，具备一定投资价值。