20221010-安信证券-上海土拍零距离（6_22）_三拍热度回落_主流国企积极拿地_8页_522kb

报告摘要

上海2022年三轮土拍总结

核心内容

2022年9月27日，上海完成了2022年三轮土拍，共计推出35宗地块，全部成交，成交金额达1053.8亿元。整体来看，本轮土拍热度较前两轮有所回落，溢价率下降，底价成交率上升，显示出市场趋于理性。

主要观点

土拍规则基本稳定：本轮土拍延续了前两轮的规则，包括限马甲、严控购地资金来源、20%的保证金比例等。唯一的调整是增强了“一次书面报价”环节的随机性，当有效报价超过两个不足六个或有多个竞买人报价相同的情况下，系统会新增相应数量的“随机值”。
土拍热度回落：本轮土拍平均溢价率降至2.4%，低于前两轮的3.5%和4.0%，底价成交率则升至68.6%，显著高于第二轮的35.3%。这表明市场对土地的热度有所降温。
区域冷热分化明显：中心城区和热门区域如普陀、徐汇、闵行等地块竞争较为激烈，有8宗地达到中止价，触发一次书面报价；而松江、奉贤、青浦等相对较偏区域则以底价成交为主。
国企仍是拿地主力：国企全口径拿地金额达619.3亿元，占比58.8%，虽然低于前两轮的75.0%和77.1%，但仍是主要参与者。其中，华发股份、保利发展、建发股份、招商蛇口等大型国企表现活跃。
民企参与度上升：在联合拿地模式下，民企拿地金额占比提升至18.3%，高于第二轮的9.6%。宝华以56亿元成为拿地金额最大的民营房企，龙湖集团、中建大椿、祥源地产等也有所参与。
城投公司拿地占比显著提升：城投公司拿地金额达473.4亿元，占比44.9%，远高于前两轮的17.7%和19.7%。静安国资与北方企业联合体以120.6亿元成为本轮拿地金额最高的企业。

关键信息

土拍规则：
- 限马甲、严控购地资金来源要求延续。
- 土地出让方式：除嘉定新城1宗地为“招挂复合”外，其余地块均以挂牌方式出让。
- 溢价率限制：最高为10%，地价触顶后采用一次书面报价方式。
- 保障性住房配建：所有地块需配建5%的保障性住房。
土拍结果：
- 成交宗数：35宗，无流拍或撤销。
- 平均溢价率：2.4%，较前两轮下降。
- 底价成交率：68.6%，显著上升。
- 热门地块：集中在普陀、徐汇、闵行等区，共8宗地达到中止价。
- 溢价成交地块：共3宗，集中在松江、徐汇。
- 底价成交地块：共24宗，其中4宗为城中村改造项目。
拿地企业：
- 国企：华发股份、保利发展、建发股份、招商蛇口、中华企业、中建二局、安徽省交通控股集团、象屿地产、浦东金桥、外高桥、南山控股、上海建工等。
- 民企：宝华、龙湖集团、中建大椿、祥源地产、合盛置业、同进置业、路劲隽御、新海通、江苏亚伦等。
- 城投公司：静安国资、汇成集团、上海地产集团、浦房集团、西岸开发集团、奉贤新城、中环集团、嘉定新城等。