20220713-安信证券-固定收益主题报告_南京土拍零距离（11_22）_二拍热度回升_主流国企积极拿地_8页_455kb

南京2022年二轮土拍总结

核心内容概述

2022年7月13日，南京完成本年度第二轮土拍，共推出44宗地块，成交42宗，成交金额达726.4亿元，平均溢价率2.1%，较首轮小幅下降，但整体热度有所回升。本轮土拍规则在拿地后明显放松，销售限价和预售条件放宽，同时部分地块重新调整起拍楼面价与销售限价以提高吸引力。

主要观点

• 拿地后规则放松：南京本轮土拍在拿地后规则明显放宽，包括取消住宅售价限制、调整销售限价、放宽摇号地块预售条件，未设置配建公租房要求，缓解房企资金压力。
• 土拍热度回升：尽管平均溢价率略有下降，但触顶摇号地块数量增加，广义流拍率从超过20%降至4.5%，表明市场热度有所回升。
• 板块分化明显：主城区地块占比高，竞争激烈，而郊区地块则多以底价成交或流拍，显示区域发展不平衡。
• 国企主导市场：主流国企仍是拿地主力，全口径拿地金额占比达56.0%，其中保利发展以78.4亿元拿地最多，栖霞建设、南京高科等当地国企表现积极。
• 民企参与意愿弱：民企拿地金额占比17.0%，虽较首轮有所提升，但仍低于去年首轮水平，以龙湖集团、金基控股等本地小型民企为主。
• 城投企业活跃：城投全口径拿地金额占比37.8%，较首轮有所上升，主要由安居集团、江宁经开等主导。

关键信息

土拍规则变化

• 拿地前：限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金比例维持20%。
• 拿地中：地块溢价率限制在10%-15%，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。
• 拿地后：
  • 13宗地块实行“差异化定房价，按程序报备”，即不设定毛坯限价，开发后报备审核。
  • 取消“摇号地块的商品住宅预售条件须满足完成住宅部分投资额的50%”限制。
  • 部分流拍或终止地块通过调低起拍楼面价、调高销售限价重新出让。

地块成交情况

• 总推地：44宗，其中2宗流拍，无地块撤销。
• 成交金额：726.4亿元，平均溢价率2.1%。
• 热门地块：
  • 建邺区河西4宗地块、江宁核心区1宗地进入摇号环节。
  • 栖霞区燕子矶地块高溢价成交。
• 底价成交地块：31宗，半数集中在江宁区、浦口区郊区板块。
• 流拍地块：雨花台区2宗地因位置偏、配套不足等因素流拍。

拿地企业分析

• 国企拿地：
  • 全口径拿地金额406.7亿元，占比56.0%。
  • 保利发展（78.4亿）、中国金茂与东南国资联合体（45.4亿）、华润置地（24.3亿）、招商蛇口（17.4亿）为主要参与者。
  • 栖霞建设（50.7亿）、南京高科（28.7亿）等本地国企表现积极。
• 民企拿地：
  • 全口径拿地金额123.5亿元，占比17.0%。
  • 龙湖集团（29.4亿）、金基控股（49.1亿）等参与，但整体意愿仍较弱。
• 城投企业：
  • 全口径拿地金额274.7亿元，占比37.8%。
  • 安居集团（67.1亿）、江宁经开（38.0亿）等为主要参与者。

风险提示

• 信息搜集不全面
• 房地产调控政策可能超预期

数据支持

• 图表目录：

  • 图1：南京2022年二轮土拍基本情况
  • 图2：平均溢价率小幅下降，流拍率明显改善
  • 图3：南京广义流拍率低于11城平均水平
  • 图4：南京平均溢价率低于11城平均水平
  • 图5：主流国企积极拿地，民企拿地意愿仍较弱

• 表1：南京本轮土拍规则进一步放松

• 表2：南京2022年二轮土拍地块信息汇总

总结

南京本轮土拍在规则上进行了多项调整，特别是在拿地后环节，放松了销售限价和预售条件，增强了市场吸引力。尽管平均溢价率有所下降，但触顶摇号地块数量增加，流拍率显著改善，整体热度较首轮有所回升。主城区仍是房企竞拍热点，而郊区地块则多以底价成交或流拍。国企仍是市场主力，而民企参与度较低，城投企业活跃度上升，显示南京房地产市场在政策调整下趋于稳定。