20221210-安信证券-上海土拍零距离（8_22）_四拍热度略升_国企为拿地主力_7页_826kb

上海2022年第四轮土拍总结

核心内容

2022年12月9日，上海完成第四轮土拍，共推出6宗地块，成交金额126.8亿元，平均溢价率3.1%，较第三轮小幅提升，土拍热度略升。广义流拍率维持低位，未出现流拍或撤销地块的情况。横向对比8城数据，上海广义流拍率最低，平均溢价率与平均水平持平。

主要观点

• 土拍规则保持稳定：本轮土拍延续了限马甲、严控购地资金来源等政策，保证金比例仍为20%，地块溢价率上限为10%，地价触顶后采用一次性书面报价机制，且所有地块均需配建5%的保障性住房。
• 土拍热度略有回升：虽然供地数量较前三轮大幅减少，但平均溢价率上升，显示市场热度有所回升。
• 地块质量分化明显：浦西中心城区仅静安区供地1宗，郊区如青浦、嘉定、宝山、临港新城供地较多，但整体地块质量一般。
• 热门地块竞争激烈：宝山区共富地块和青浦区赵巷镇地块地价触顶，进入一次性书面报价环节，均属纯住宅用地，具备良好交通和配套条件。
• 国企主导市场：国企拿地金额达97亿元，占全口径拿地金额的76.5%，较第三轮提升明显。主要国企包括中国铁建与临港投控集团联合体、厦门国贸、中交城投、苏河湾集团等。
• 民企参与度较低：民企拿地金额为20.8亿元，占比16.4%，较第三轮略有下降，仅佳运置业拍得1宗地。
• 城投企业占比下降：城投企业拿地金额为19.3亿元，占比15.2%，较第三轮显著下降，反映国企在拿地中的主导地位增强。

关键信息

土拍基本情况

• 供地数量：6宗
• 成交数量：6宗
• 成交金额：126.8亿元
• 平均溢价率：3.1%
• 流拍情况：无流拍或撤销地块
• 广义流拍率：8城最低水平

地块分布

• 浦西中心城区：静安区1宗
• 郊区地块：
  • 青浦区：2宗（其中1宗触发书面报价）
  • 嘉定区：1宗（底价成交）
  • 宝山区：1宗（触发书面报价）
  • 临港新城：1宗（底价成交）

拿地企业

• 国企：
  • 中国铁建与临港投控集团联合体：10.2亿元
  • 厦门国贸：33.1亿元
  • 中交城投：48.8亿元
  • 苏河湾集团：4.9亿元
  • 汽车城集团：9.0亿元
• 民企：
  • 佳运置业：20.8亿元（唯一民企拍得地块）

风险提示

• 信息不全面：可能存在未公开的地块或交易细节。
• 房地产调控超预期：政策变化可能影响未来土拍市场走势。

图表概览

• 图1：展示上海四轮土拍的基本情况，包括供地与成交宗数及金额。
• 图2：显示广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅上升。
• 图3：对比上海与其他8城的广义流拍率，上海最低。
• 图4：上海平均溢价率与8城平均水平持平。
• 图5：展示国企与民企拿地金额占比，国企占比大幅提升，民企占比下降。

结论

2022年第四轮上海土拍市场整体表现平稳，热度略有上升，但地块质量一般，供地数量减少。国企成为主要拿地力量，民企参与度依然较低。市场仍受政策调控影响，未来走势需关注调控政策的进一步变化。