20220608-安信证券-北京土拍零距离（3_22）_二拍热度一般_主流国企积极拿地_7页_534kb

北京2022年二轮土拍总结

核心内容概述

2022年6月7日，北京市完成了本年度第二轮土拍，共推出17宗地块，成交14宗，流拍3宗，广义流拍率17.6%，较首轮有所上升。整体土拍热度一般，平均溢价率有所改善，但底价成交率仍较高，反映出市场观望情绪未减。

主要观点

• 土拍规则保持稳定：本轮土拍规则基本未变，部分地块允许“预申请”，预申请保证金门槛较低，且对未竞得或未参与竞拍的企业有不同的保证金退还政策。
• 土拍热度分化显著：主城区供地数量增加，但部分区域因去化压力大而流拍，冷热分化明显。
• 国企主导市场：主流国企仍是拿地主力，拿地金额占比达96.1%，较首轮明显提升，显示出国企对土地市场的信心和稳定需求。
• 民企参与度低迷：民企拿地金额占比仅为8.8%，虽略有上升，但仍处于较低水平，表明市场对民企的吸引力不足。
• 城投平台拿地减少：城投平台拿地金额占比下降至5.3%，显示政策调控对城投的影响。

关键信息

土拍规则

• 预申请制度：部分地块允许预申请，保证金门槛较低（500-1500万），对未竞得企业退还保证金和利息，未参与竞拍但地块成交的仅退还预申请保证金。
• 土地开发建设补偿费缴纳期限延长：对于成功竞得的企业，土地出让收益和50%土地开发建设补偿费需在地块成交后30日内缴纳，剩余部分4个月内付清。
• 流拍地块重新出让：对流拍/撤销地块下调起拍楼面价重新出让，如昌平区马池口镇地块起拍楼面价下调12.4%，朝阳区孙河乡地块下调29%。

土拍热度与成交情况

• 整体热度一般：平均溢价率为5.5%，高于首轮，但底价成交率仍达50%，广义流拍率上升至17.6%。
• 热门地块竞争激烈：朝阳区太阳宫地块地价触顶后进入竞产权份额阶段，最终触发摇号；丰台区小瓦窑村地块因销售指导价与周边房价倒挂，地价触顶后竞现房销售成交。
• 冷门地块流拍：丰台区北宫镇、王佐镇及朝阳区孙河乡地块均流拍，位置偏僻，去化压力较大。

拿地主体分析

• 国企主导：全口径拿地金额达480亿，占比96.1%，其中华润置地、中国建筑、中海地产分别以118.9亿、99.6亿、81.3亿拿地，为拿地金额前三。
• 民企参与度低：拿地金额为44亿，占比8.8%，主要由龙湖集团与北京建工联合拿地，以及小型民企懋源控股。
• 城投平台拿地减少：城投平台拿地金额仅26.6亿，占比5.3%，较首轮下降明显。

地块分布与成交情况

• 主城区供地增多：朝阳区、丰台区、石景山区共推地11宗，占比64.7%，远高于以往。
• 近郊地块热度较高：昌平区、顺义区共推地5宗，其中薛大人庄村地块和北七家镇36号地块因配套完善、销售指导价倒挂而热度较高。
• 远郊地块较少：平谷区仅推地1宗，且为底价成交。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未披露的地块信息或市场动态。
• 房地产调控超预期：政策变化可能对土拍市场产生较大影响，需密切关注。

结论

2022年北京二轮土拍整体热度一般，市场仍存在观望情绪，国企主导拿地，民企参与度低迷。主城区供地增多，但部分区域仍面临去化压力，流拍地块通过调整起拍楼面价重新出让。随着市场环境的变化，未来土拍热度和成交情况仍有待观察。