20220517-安信证券-固定收益主题报告_深圳土拍零距离（8_22）_首拍热度较高_国企成拿地主力_6页_398kb

深圳土拍零距离（8/22）总结

核心内容

2022年4月29日，深圳完成2022年首轮土拍，共推出8宗地块，全部成交，成交金额达193.3亿元，平均溢价率为14.9%，较去年二三轮有明显提升。整体来看，本轮土拍热度较高，地块竞争激烈，但规则依然严格，国企成为拿地主力，民企参与意愿持续减弱。

主要观点

土拍规则严格，保持稳定

• 拿地前：延续限马甲、严查购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例保持50%不变。
• 拿地中：土地溢价率限制仍为15%，部分地块在地价触顶后进入竞企业自持保障性租赁住房阶段，自持比例达到上限后摇号确定竞得人。
• 拿地后：要求成交次日起5个工作日内一次性付清土地金，且各区域销售限价均有提升。

土拍热度显著提升

• 本轮土拍无流拍、无撤销，成交率100%，平均溢价率14.9%，明显高于去年二三轮的12.1%和5.4%。
• 若考虑配建和竞自持部分，溢价率上升至33%，与去年第二轮基本持平。
• 在18个已完成首轮土拍的城市中，深圳的平均溢价率最高，达14.9%。

地块竞争激烈，质量较高

• 8宗地块全部“触顶”成交，其中龙岗宝龙地块直接摇号，其余7宗进入竞自持阶段。
• 地块多分布在光明区、坪山区等相对较偏区域，但多数地块交通便捷、近轨交，质量较高。
• 平均配建率为23.9%，部分地块约三成面积需用于配建自持保障性租赁住房。

关键信息

拿地主体分析

• 国企主导：全口径拿地金额175.4亿元，占比达90.7%，较去年三轮大幅上升。
• 主要参与企业：万科、华润置地、天健房地产、深圳控股、人才安居等。
• 联合拿地：万科与人才安居联合拍得宝安新安地块，成交价70.5亿元；华润置地以41.3亿元拍得光明区2宗地；天健房地产以25.8亿元拍得坪山石井地块；深圳控股与人才安居联合拍得龙华民治地块，成交价37.8亿元。

民企参与意愿减弱

• 本轮土拍未见主流民企参与，城投平台拿地占比保持高位，拿地金额为126.2亿元，占比较去年第三轮的85.4%降至65.3%，但仍高于前两轮水平。

风险提示

• 信息搜集不全面
• 房地产调控政策可能超预期

数据与图表

土拍规则对比

土拍明细（部分数据）

结论

深圳本轮土拍在规则严格的前提下仍保持较高热度，地块质量高、竞争激烈，国企成为主要拿地力量，民企参与意愿持续下降。尽管楼市尚未明显回暖，但土拍热度上升可能反映出市场对土地资源的强烈需求，同时也体现了政策调控下的市场调整趋势。