20220924-安信证券-北京土拍零距离（5_22）_三拍热度一般_国企仍为拿地主力_7页_500kb

北京2022年三轮土拍总结

核心内容

2022年9月23日，北京完成2022年第三轮土拍，共推出18宗地块，成交金额达500.3亿元，平均溢价率为4.2%，整体土拍热度一般。本轮土拍规则有所调整，取消了竞政府产权份额及报高标环节，降低竞拍门槛。同时，多数地块在摇号环节要求竞买人提交《高标准住宅建设承诺书》，体现了对开发质量的重视。

主要观点

• 竞拍规则调整：取消竞政府产权份额及报高标环节，降低门槛，但保留限马甲和购地资金来源控制等措施，保证金比例维持20%不变。
• 溢价率下降，流拍率改善：平均溢价率较二轮下降1.3个百分点，广义流拍率较一、二轮明显改善，但整体热度仍偏弱。
• 板块冷热分化明显：主城区域（海淀、丰台、石景山）推地占比下降，非主城区推地数量增加，冷热区域差异显著。
• 国企主导市场，民企参与度低：国企拿地金额占比达92.3%，民企拿地意愿持续减弱，城投公司拿地比例上升。

关键信息

土拍规则变化

• 拿地前：延续限马甲、严控购地资金来源等规则，多数地块实行“预申请”制度。
• 拿地中：溢价率限制为15%，地价触顶后竞拍规则分为两类：
  • 竞现房销售+摇号：超七成地块采用此规则，若现房销售比例达到规定，则转为摇号。
  • 直接摇号：五里坨等5宗地块触顶后直接进入摇号环节。
• 拿地后：规则基本不变。

土拍结果概览

• 总成交情况：18宗地块全部成交，无流拍或撤销。
• 溢价成交地块：4宗溢价成交，主要集中在海淀区和丰台区。
• 底价成交地块：10宗底价成交，多数位于近郊和远郊区域。
• 热门地块：
  • 海淀永丰0013地块：地价触顶后竞现房销售再次触顶，触发摇号。
  • 海淀永丰0015、0016地块：地价触顶，进入竞现房销售环节。
  • 丰台花乡站6031、7039地块：地价触顶，进入竞现房销售环节。
  • 丰台槐房011B地块：地价触顶。
  • 昌平生命科学园6004、6005地块：因周边配套完善、交通便捷，溢价成交。

拿地企业分析

• 国企主导：
  • 中海地产：拿地3宗，金额147.5亿元，为最大拿地房企。
  • 建发股份：拿地2宗，金额66.5亿元。
  • 首开股份、中国金茂、华润置地、首创置业：各拿地1宗，金额分别为38.3亿、38.1亿、25.0亿、4.3亿。
  • 海开控股和中建三局联合体、中交集团：分别拿地53.2亿、22.7亿。
• 民企参与度低：
  • 龙湖集团和顺义国资联合体：共拿地1宗，金额24.3亿元。
  • 其他民企未参与拿地。
• 城投公司拿地增加：
  • 城投拿地金额达95.3亿元，占比19.0%，较二轮显著上升。
  • 亦庄控股、兴创投资、通州投发、密云建投等均有拿地。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未覆盖的地块或数据。
• 政策调控超预期：房地产市场可能受到更多政策调控影响。

数据支持

• 资料来源：北京政府官网、安信证券研究中心
• 图表目录：
  • 图1：北京2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）
  • 图2：广义流拍率有所改善，平均溢价率小幅下降（%）
  • 图3：北京广义流拍率为5城最低水平（%）
  • 图4：北京平均溢价率高于5城平均水平（%）
  • 图5：国企为拿地主力，民企拿地意愿持续较弱（%）

总结

北京本轮土拍在规则调整、热度变化、企业参与度等方面呈现明显特征。规则简化降低了竞拍门槛，但国企仍占据主导地位，民企参与意愿持续低迷。地块分布广，冷热分化显著，热门地块集中在主城区域，而远郊地块多以底价成交。整体来看，北京土拍市场仍保持相对稳定，但热度较前两轮有所减弱。