20221015-安信证券-福州土拍零距离（11_22）_三拍热度一般_城投仍为拿地主力_8页_483kb

福州2022年三轮土拍总结

核心内容

福州2022年三轮土拍在规则、热度、拿地主体等方面呈现出一定的特征和变化。整体来看，土拍热度较低，流拍率有所改善但溢价率持续下降，城投企业成为主要拿地力量，国企参与度下降，民企参与意愿较弱。

主要观点

拿地规则调整

• 拿地前：延续限马甲和购地资金来源控制政策，多数地块保证金比例为20%，马尾区两宗地为30%。
• 拿地中：
  • 商服地块未设置地块限价。
  • 涉宅类地块最高溢价率仍为15%。
  • 半数地块采用“竞首付比例+摇号”方式，地价触顶后竞土地金首付比例，达到100%后摇号确定竞得人。
  • 四成地块地价触顶后直接摇号，少数商服地块按价高者得原则出让。
• 拿地后：
  • 长乐区取消商品房销售限制年限。
  • 25%地块土地金支付周期缩短至3个月，其余地块多数为5个月。
  • 商品房备案均价根据实际成交价调整。

土拍热度与市场表现

• 三轮土拍合计推地20宗，与前两轮基本持平。
• 无地块流拍，2宗地暂缓出让，广义流拍率10.0%，较第二轮的15.8%有所改善。
• 成交18宗，成交金额125.8亿，平均溢价率1.1%，较前两轮的4.0%、3.2%进一步下降。
• 超六成地块底价成交，土拍热度一般。
• 福州广义流拍率高于11城平均水平7.2%，平均溢价率低于11城平均水平2.6%。

板块冷热分化

• 主城四区供地数量减少，占比降至60.0%，较前两轮的85.0%、89.5%明显下降。
• 长乐区、马尾区分别供地6宗、2宗。
• 热门地块如鼓楼区福沁路38号地块地价触顶，进入竞首付比例环节，最终通过摇号确定竞得人，成交房地比达1.7倍。
• 长乐区6宗地低溢价成交，主要分布于仓山区和晋安区，存在去化压力和热度不足的问题。

关键信息

拿地主体变化

• 国企：全口径拿地金额20.0亿，占比15.9%，较前两轮显著下降。
  • 保利发展5.0亿拍得1宗地。
  • 福州建工集团14.3亿拍得2宗地。
  • 仓山城发集团0.7亿拍得1宗地。
• 民企：全口径拿地金额7.6亿，占比6.0%，较第二轮下降。
  • 主要为小型民企，如中晟房地产、兰悦地产、太阳铜业、福州深兴产投。
• 城投企业：全口径拿地金额98.2亿，占比78.1%，较前两轮大幅提升。
  • 福州城投集团39.0亿拍得4宗地。
  • 左海集团、福州新发分别以34.8亿、24.5亿各拍得3宗地。

风险提示

• 信息搜集不全面。
• 房地产调控政策可能超预期。

总结

福州本轮土拍在规则上延续了前两轮的大部分内容，但在拿地后有所调整，如取消商品房销售限制年限、缩短部分地块土地金支付周期。整体土拍热度较低，平均溢价率进一步下降，超六成地块底价成交，流拍率虽有所改善但仍高于全国平均水平。主城四区供地减少，长乐区、马尾区成为供地主力，但去化压力和热度不足问题仍存在。城投企业持续主导拿地市场，国企参与度下降，民企参与意愿较弱，市场整体表现趋于保守。