20250107-中诚信国际-个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（三）房贷NPL产品回收承压的影响因素分析_8页_571kb

个人住房抵押贷款不良资产支持证券（房贷NPL）产品近期回收表现承压。自2022年以来，新发行的产品相同回收月份的累计回收率较2022年前下降了约8个百分点，平均降幅显著。从基础资产特征看，近年来国有银行和股份制银行发起的房贷NPL产品的单笔平均本息余额有所上升，但加权平均逾期期限整体呈下降趋势并趋于稳定；抵押物地区集中度有所降低，特别是国有银行产品的一线、二线城市占比明显下降。从抵押率方面看，2022年以来资产池加权平均初始起算日抵押率呈快速上升趋势，特别是在2023年以后增速加快；2024年新发行的房贷NPL产品主要来源于2020年前发放的贷款，其所对应的一线、二线城市抵押物价值基本维持稳定，而二线、三线城市抵押物价值可能已低于贷款发放时水平。

回收承压的主要原因包括：一是全国范围内房价普遍下跌，导致大量抵押物价值低于贷款发放时点，借款人通过自行处置抵押物还款动力不足；二是法院案件积压导致通过司法程序处置抵押物难度增大；三是近三年住宅类法拍成交率和平均变现折扣率持续下降，反映出市场供需矛盾加剧及房价下行长期趋势。未来随着房地产行业持续低迷，房贷NPL产品的回收保障将持续承压。

总体而言，近年新发行的房贷NPL产品资产池特征变化不大，但基础资产价格较发行时偏低，叠加处置难度增大和市场信心不足等因素，造成预期回收率明显下降。考虑到当前房地产市场持续下行，房贷NPL产品回收情况有待进一步观察。