一文看懂个人住房抵押贷款支持证券（资产证券化月报）-2018.12-20页-1mb

个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）总结

核心内容概述

个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）是一种通过将个人住房抵押贷款信托给受托机构，以资产支持证券形式向投资者发行的证券化融资工具。RMBS的基础资产包括商业性住房贷款、公积金住房贷款和个人住房组合贷款，具有分散性高、剩余期限长、信用质量较好、抵押率高和同质化程度高的特点。

主要观点

• RMBS通过证券化方式盘活银行和公积金中心的存量资产，提高资产使用效率，降低流动性风险。
• RMBS在银行间市场发展迅速，2018年发行规模达5,729.59亿元，占信贷资产证券化发行总金额的62.63%，已成为市场重要组成部分。
• RMBS的交易结构与一般信贷证券化产品相似，主要关注现金流分配顺序和触发机制。
• 增信措施包括优先/次级结构、超额抵押、超额利差、储备账户、强制赎回条款和触发机制等。
• RMBS投资需关注基础资产相关风险（如信用、利率、区域和政策风险）、交易结构风险（如抵押权变更、抵消、混同和后备服务缺失）以及参与机构履约风险（如贷款服务机构的信用和风险管理能力）。

关键信息

RMBS基础资产分析

• 特点：

  • 分散性高：平均入池笔数为36,354笔。
  • 剩余期限长：平均贷款剩余期限为122.09个月。
  • 信用质量较好：不良率低，贷款利率一般低于其他贷款。
  • 抵押率高：抵押物价值高，有助于降低违约损失。
  • 同质化程度高：便于采用历史数据进行信用评估。

• 分析方法：

  • 通过静态资产池的历史数据评估信用状况。
  • 关注违约率、损失率和早偿率等指标。
  • 分析初始贷款价值比（LTV）、抵押物跌价比率、债务收入比、借款人特征和区域集中度等因素。

• 公积金RMBS与商业性RMBS的差异：

  • 公积金RMBS逾期率更低，提前还款率较低。
  • 公积金RMBS地区集中度更高，需关注区域经济和房地产政策。
  • 公积金RMBS可能涉及保证担保，需关注担保人信用。

RMBS交易结构分析

• 基本交易结构：

  • 发起机构将贷款信托给受托机构，设立特殊目的载体（SPV）。
  • 由承销团销售RMBS，资金由受托人保管。
  • 现金流分配顺序为：税收和规费、服务机构报酬、优先级证券利息、优先级证券本金、次级证券本息。

• 触发机制：

  • 包括加速清偿事件、权利完善事件和违约事件。
  • 触发后，现金流分配顺序可能调整，以保护优先级证券。

RMBS增信措施分析

• 优先/次级结构：

  • 优先级证券占比平均为87.10%。
  • 次级证券厚度增加有助于提高优先级信用支持，但在严重违约情况下仍可能面临损失。

• 储备账户：

  • 商业性RMBS设置“信托（税收）储备账户”，公积金RMBS设置“信托（服务转移和通知）储备账户”。

• 强制性赎回条款：

  • 用于缓解负利差风险，提高违约回收率。
  • 增信效果与发起机构信用级别相关。

• 超额抵押与超额利差：

  • 超额抵押用于覆盖违约损失，公积金RMBS更常见。
  • 超额利差指资产池利率高于优先级证券票面利率的差额，商业性RMBS更常见。

RMBS风险关注要点

• 基础资产风险：

  • 信用风险：关注违约率、损失率、早偿率。
  • 利率风险：利率波动影响现金流和提前还款率。
  • 区域风险：公积金RMBS区域集中度高，需关注当地经济和房地产情况。
  • 政策风险：国家房地产调控政策影响抵押物价值。

• 交易结构风险：

  • 抵押权变更风险：未完成登记可能影响抵押物处置。
  • 抵消风险：债务人行使抵消权可能影响信托财产。
  • 混同风险：贷款服务机构将信托财产与自有财产混同。
  • 后备服务机构缺位风险：服务机构无法履职可能影响信托运作。

• 参与机构履约风险：

  • 重点关注贷款服务机构的信用和风险控制能力。
  • 建立严格的催收制度和抵押物处置能力。

11月市场回顾

银行间市场

• 一级市场：

  • 11月共发行23期信贷ABS，总发行规模1,611.80亿元，同比增长64.67%。
  • RMBS发行9期，规模达1,021.22亿元，同比增长88.23%，继续保持领先。
  • 优先A档与短融中票利差平均为23bp，优先B档平均为65bp，具备配置价值。

• 二级市场：

  • 总成交金额340.70亿元，同比增长41.34%，流动性改善。

交易所市场

• 一级市场：

  • 11月共发行93期ABS，总规模1,399.33亿元，同比增长6.45%。
  • 应收账款ABS发行额达559.05亿元，创单月最高。
  • 优先A档与公司债利差168bp，优先B档与公司债利差259bp，配置价值凸显。

• 二级市场：

  • 上交所成交金额98.84亿元，同比下降65.28%。
  • 深交所成交金额54.68亿元，同比增长80.67%。

市场热点

• 监管加强：

  • 上交所和深交所发布信用风险管理报告通知，要求管理人报送报告，强化信息披露和风险管理。

• 产品创新：

  • 银行间首单景区门票收益权ABN发行成功。
  • 全国首单公共人才租赁住房REITs、保障性公共租赁房ABS、新三板供水收费权ABS、生活服务电商平台ABS成功发行。

风险提示

1. ABS融资政策可能超预期收紧。
2. 信用风险事件多发，可能导致发行利差大幅上行。

结论

RMBS作为重要的证券化工具，在我国金融市场中发挥着重要作用。其发展不仅有助于银行和公积金中心优化资产结构，还为投资者提供了新的投资渠道。然而，投资RMBS需全面关注基础资产、交易结构和增信措施，同时警惕各类风险因素，如信用、利率、区域和政策风险，以及交易结构和参与机构的潜在风险。