20250116-中诚信国际-个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（四）资产处置难度有所增加_回款仍以处置完毕资产为主_且回收率保持较高水平_7页_703kb

个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（四）总结

本文通过对房贷NPL（个人住房抵押贷款不良资产支持证券）产品回收情况的分析，探讨了房地产市场波动下回收面临的挑战与趋势。

回款构成及趋势

• 回款占比：处置完毕回款（指抵押物处置完成或借款人自行清偿）在全部回款中占比50%~70%，主要集中在60%左右。随着时间推移，由于处置难度增加，处置完毕资产的户数占比有所下降，尤其是发行时间较晚的产品。
• 处置难度：近年来房价下行导致处置难度增加，自行处置或诉讼处置房屋的难度上升，造成更多资产长期处于“处置中”状态。

不同类型发起机构的表现

• 国有大行：长期表现较为稳定，回收进度较为积极，户均OPB（未偿本息余额）较低，但回收率高。
• 股份制银行：发行产品较少，但户均OPB较高，尤其是在一二线城市集中，近年来回收表现受房地产市场下行影响较大。

回收率情况

• 回收率整体保持在80%以上，主要集中在95%~105%之间，但随着处置期拖长，回收率有逐步下降趋势。
• 早期（前4期）回收率高于100%，到第10期左右逐步下降至90%，而更后期回收率进一步下降，主要受房价下行影响，尤其是二拍或变卖资产的回收率较低。

回款金额与处置时间的关系

• 随着时间推移，户均回收金额整体呈下降趋势，主要是由于小额资产在流动性差的三四线城市处置周期较长，机构倾向于处理大额资产，以及部分资产回款初期计入处置中。

影响因素

• 资产特征：期初户均OPB差异较大，但不同类型机构（国有大行、股份制银行、交通银行）的分布显著不同。
• 处置期限：资产处置过程越长，回收率普遍下降。
• 市场环境：房地产市场的整体下行增加了处置难度，也影响了估值与拍卖价格。

总体影响与展望

虽然近年来房价下行和处置进度放缓为房贷NPL回收带来压力，但从整体来看，处置完毕资产的回收率仍然保持较高水平。随着更多股份制银行参与NPL产品发行，未来需关注其回收表现的变化，特别是房地产市场持续低迷下的回收效果。