20241112-中诚信国际-个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（二）预计回收率持续下降_实际回收分布与预计回收分布形态差异较大_5页_651kb

个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察总结

本文基于中诚信国际的研究，对个人住房抵押贷款不良资产支持证券（简称“房贷NPL”）的回收情况进行了分析和总结。

核心发现

1. 预计回收率持续下降，实际回收低于预期：

   • 2018年至2021年发行的房贷NPL产品，平均预计回收率基本维持在67%-70%。
   • 自2022年起，预计回收率持续下行：2022年、2023年、2024年10月前发行的产品平均预计回收率分别为62%、58%、48%，特别是在2024年发行的产品中降幅尤为明显。
   • 实际回收方面，早期发行的产品累计回收效果较好，使得前4期内产品的实际累计回收普遍超过预计。但自2019年下半年以来发行的产品，其实际回收在发行后较长时间内普遍不及预计，即使延长观察期，其实际累计回收金额也往往低于初始预计值（尤其是在回收期超过4期、6期或8期时）。

2. 预计回收时间与实际回收时间分布差异显著：

   • 初始预期回收主要分布在产品发行后的第4期至第6期。
   • 实际回收更集中在前4期较高水平后，则趋于平稳下降，尤其是在不同期限段（如前4期、前6期、前8期等）的累计回收。这与预计回收的时间分布形态迥异。

3. 约简影响因素：

   • 不同于预计回收假设（基于完整诉讼流程），实际回收速度受借款人还款能力、意愿以及房产处置难易等因素影响。
   • 经济复苏乏力、居民收入下降、区域房价下跌，都会削弱借款人自行还款或处理房产清偿贷款的能力，从而导致还款困难，间接推动了诉讼周期，放大了实际回收时间和未收回程度，使其更接近于初始预计回收情况（降幅）。

总结

总体来看，在房地产市场波动和房价下行背景下，房贷不良资产的回收效率显著下降。中介机构基于当时形势预测的预计回收率虽有所分化（国有大行与股份制银行趋同下行），但其按发行产品统计的平均值持续走低，且实际回收情况在大部分新产品发行后较长时间内显著低于预期，差异主要源于房地产市场调整、借款人还款能力下降以及清收路径与预期不同步造成的。