20160503-广发证券-商业贸易行业：海外巡礼系列之GGP-商业REITS运营的“危”与“机”_29页_1mb

报告摘要

本报告为2016年5月广发证券商业贸易行业分析，重点聚焦行业整体表现、核心标的推荐及海外案例分析。从整体市场表现来看，4月商业贸易板块下跌3.48%，但分析师组合表现良好，上涨15%，显示出一定的超额收益。报告强调在滞胀背景下寻找预期差带来的投资机会，并推荐了若干标的。

市场表现：
- 4月商业贸易板块整体微跌，部分细分领域如电商新业态表现突出。
- 基本面驱动型高成长公司及小市值转型公司成为重点推荐对象。
投资建议：
- 建议关注基本面良好、业绩可兑现的标的，以及小市值公司可能带来的预期差。
- 推荐组合：浩宁达、快乐购、摩登大道、老凤祥、欧亚集团。
- 长期看好南极电商、华联股份及黄金珠宝行业中的老凤祥。
行业主题分析：
- CPI与超市行业：CPI上升对超市同店销售有促进作用，但对利润影响有限。超市行业仍受电商冲击，更多受益于扩张红利。
- 黄金珠宝行业：一季度终端销售低于预期，但五一订货会数据良好，看好其长期发展。
- 迪斯尼效应：临近迪斯尼开业，相关主题可能再次受到市场关注。
海外案例：GGP：
- GGP是美国第二大商业地产信托公司，专注购物中心领域62年。
- 公司通过优秀的物业运营、精细的现金流管理及合理使用债务杠杆，为股东提供稳定回报。
- 公司在经历破产重组后，实现了运营模式的转型，聚焦优质物业的开发与管理。

物业运营能力：
- 出租率稳定在97%左右。
- 每平方英尺销售额从2012年的545美元增长至2015年的588美元。
- 每平方英尺租金从2012年的69美元增长至2015年的73美元。
现金流管理与成本控制：
- 通过出售亏损物业、优化项目协同效应，提升运营效率。
- 合理使用债务杠杆，控制资产负债率在70%以下，物业抵押债务占比超过90%。
- 债务成本逐年下降，2012-2015年综合债务成本从4.80%降至4.01%。
估值与表现：
- GGP的FFO（经营现金流）是其估值的重要指标，2015年市值/FFO稳定在18.5倍左右。
- 2010年重组上市后，公司绝对收益及相对收益均超过REITs指数及标普500指数。

华联股份：
- 引入中信产业基金，转型为物业运营与股权投资双轮驱动。
- 是A股唯一社区购物中心运营商，专注于中高端品牌。
- 2016年EPS预测为0.19、0.22、0.26元，维持“谨慎增持”评级。
永辉超市：
- 新店拓展与投资亏损导致利润下滑，但供应链优化和O2O拓展预期良好。
- 2016年收入增速预计在20%左右，利润增速可能较低。
- 与阿里、京东、罗森等合作，推动多元化发展。
红旗连锁：
- 网点数量稳步增长，注重门店改造与供应链优化。
- 与川发展合作，拓展供应链金融和农产品资源。
- 未来计划在成都、二级市县扩张，推动便利店和大型购物中心业态。
中百集团：
- 调整产品结构，提升生鲜、食品等销售占比。
- 推行合伙人制度，提升门店运营效率。
- 与永辉、京东等合作，推动联合采购和O2O业务。
天虹商场：
- 未来经营重点包括体验式消费、O2O新零售、全渠道重塑及组织变革。
- 引入职业经理人团队，提升运营效率。
- 推进系统数据化，计划未来开150家门店，其中100家为加盟。