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房地产行业总结

核心内容

2018年1-11月，中国房地产行业整体呈现销售、土地、新开工和投资等多方面的变化趋势，显示出需求端持续探底、土地市场降温、新开工超预期、投资增速放缓等特征。同时，房企资金面承压，行业库存上升，政策调控对市场形成压制，但龙头房企仍具投资价值。

主要观点

1. 销售面积同比继续下滑，需求端继续探底

• 2018年1-11月全国商品房销售面积同比增长1.4%，增速较1-10月收窄0.8个百分点。
• 11月单月销售面积同比下滑5.1%，除中部地区外，其他区域均出现增速回落。
• 住宅销售面积同比增长2.1%，增速较1-10月下降0.7个百分点，11月住宅销售同比下滑3.7%。
• 一线城市销售面积同比下滑5.5%，二线城市销售面积同比下滑6.6%，三四线城市销售面积同比上涨2.4%，但增速继续回落。

2. 土地市场降温，购置面积单月增幅收窄

• 2018年1-11月土地购置面积同比增长14.3%，单月同比上升8.1%，较10月回落4.0个百分点。
• 土地成交价款同比增长20.2%，增速回落0.4个百分点，单月成交价款同比上涨17.8%。
• 全国土地价格同比上涨5.2%，地价增速低于销售均价增速，显示房企拿地成本改善。
• 300城市土地出让面积同比增长18.3%，其中一线城市出让面积同比下滑10.9%，三四线城市增幅收窄。

3. 新开工超预期，预计投资未来逐步下行

• 2018年1-11月全国房屋新开工面积同比增长16.8%，单月同比上涨21.9%，较10月扩大6.9个百分点。
• 住宅新开工面积同比增长19.3%，单月同比上涨22.5%，商办等非住宅新开工面积同比增长10.5%。
• 住宅中期库存规模上行至28.08亿平米，去化周期上升至22.85个月。
• 房企基于资金运用效率考虑，竣工交付节奏放缓，可能影响结算收入。

4. 房企到位资金增速小幅回落

• 2018年1-11月房企到位资金同比增长7.6%，增速较1-10月收窄0.1个百分点。
• 自筹资金及定金预收款增速小幅收窄，开发贷款降幅小幅改善。
• 个人按揭贷款同比下降0.9%，显示房地产融资环境趋紧。

关键信息

• 行业评级：买入
• 报告日期：2018-12-17
• 分析师：乐加栋、郭镇、李飞、邢莘
• 主要结论：19年需求将处于持续探底，一线及强二线城市销售有望稳中有增，但改善幅度取决于政策调整空间；弱二线及三四线城市销售将延续回落，房价可能回调。
• 投资建议：在当前市场环境下，推荐低估值的龙头房企，兼顾短期业绩的防御性与长期销售规模的成长性。
• 风险提示：
  • 不同口径下土地数据存在差异
  • 资金面继续收紧，对需求端及房企经营形成持续压制
  • 行业库存抬升快于预期
  • 政策调控力度可能进一步加大

图表索引（关键数据）

• 图1：商品房年度销售面积及增速
• 图2：商品房年度销售金额及增速
• 图3：历年商品房销售面积分区域增速
• 图4：历年商品房销售面积分区域占比
• 图5：商品房销售面积累计同比增速对比
• 图6：各线城市商品房成交面积同比（统计局）
• 图7：全国商品房单月销售金额及销售面积增速
• 图9：土地购置面积（万方）及增速
• 图10：土地成交价款（亿元）及增速
• 图11：300城市土地整体成交情况
• 图12：300城市土地整体批售比情况（万方）
• 图13：土地成交价款与300城市土地出让金增速比较
• 图14：18年1-11月分线城市楼面价及出让面积增速
• 图15：全国地价增速与房价增速差
• 图16：一二线城市地价房价增速差
• 图17：全国房屋新开工面积规模及增速（年度）
• 图18：全国房屋新开工面积规模及增速（月度）
• 图19：全国商品房新开工面积与施工面积关系图
• 图20：商品房销售面积及竣工面积关系
• 图21：全国商品房销售面积及竣工面积增速
• 图22：住宅销售面积与新开工面积（亿平米）关系
• 图23：住宅中期库存规模及去化周期（年度）
• 图24：全国商品房累计停工面积及当期净停工面积
• 图25：全国房地产开发投资规模及增速（年度）
• 图26：全国房地产开发投资规模及增速（月度）
• 图27：全国住宅开发投资规模及增速（年度）
• 图28：全国住宅开发投资规模及增速（月度）
• 图29：商品房投资金额分地区同比（年度）
• 图30：商品房投资金额分地区占比
• 图31：总投资增速的拆分（施工投资增速贡献+土地投资增速贡献）

相关研究

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• 联系人：邢莘，电话：021-60750620，邮箱：xingshen@gf.com.cn