20181217-广发证券-房地产行业_新开工超预期_需求端继续探底_15页_775kb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

本报告分析了2018年1-11月中国房地产行业的关键数据，涵盖销售、土地购置、新开工、投资及资金面等多个方面，旨在为投资者提供行业趋势判断与投资建议。

主要观点

销售面积持续下滑，需求端探底：
1-11月全国商品房销售面积同比增长1.4%，增速较前10月收窄0.8个百分点；11月单月销售面积同比下滑5.1%。
- 东部地区销售面积同比下降5.1%，降幅扩大；中西部地区销售增速高位回落，东北地区销售面积同比下降4.4%。
- 一线城市销售面积同比下滑5.5%，二线城市销售面积同比下滑6.6%，但降幅收窄。
- 三四线城市销售面积同比增长2.4%，增速较前10月继续回落。
- 销售均价同比上涨10.6%，地价增速低于销售均价增速，反映房企拿地成本压力有所缓解。
土地市场降温，购置面积增速放缓：
1-11月全国土地购置面积同比增长14.3%，单月同比增速为8.1%，较10月回落4.0个百分点。
- 土地成交价款同比增长20.2%，增速回落；土地价格同比上涨5.2%，增速小幅扩大。
- 300城市土地出让面积同比增长18.3%，其中一线城市同比下滑10.9%，三四线城市同比上涨19.3%。
- 土地出让金同比增长6.5%，楼面价同比下滑10.0%，反映土地市场整体降温。
新开工超预期，投资增速或逐步下行：
1-11月全国房屋新开工面积同比增长16.8%，住宅新开工面积同比增长19.3%，单月同比增速扩大。
- 11月住宅中期库存上行至28.08亿平，去化周期延长至22.85个月，显示行业库存压力上升。
- 房企基于资金效率考虑，竣工交付节奏放缓，可能影响结算收入。
- 19年房地产开发投资预计同比上涨2%左右，随着土地市场降温，土地投资增速将收窄，施工投资增速有望边际改善。
房企资金面承压，推荐龙头房企：
1-11月房企到位资金同比增长7.6%，增速小幅回落，其中开发贷降幅改善，但定金预收款和按揭贷增速放缓。
- 在政策未明确宽松、销售转负的背景下，行业基本面恶化对板块形成压制。
- 当前推荐低估值的龙头房企，兼顾短期业绩的防御性与长期销售规模的成长性。

关键信息

销售数据：
- 全国商品房销售面积：14.86亿平米，同比+1.4%
- 住宅销售面积：12.87亿平米，同比+2.1%
- 11月商品房销售面积同比-5.1%，住宅销售面积同比-3.7%
- 销售均价同比+10.6%
土地市场：
- 全国土地购置面积：2.53亿平米，同比+14.3%
- 土地成交价款：1.37万亿元，同比+20.2%
- 土地价格：5428元/平米，同比+5.2%
- 300城市土地出让面积：16.99亿平米，同比+18.3%
- 300城市土地出让金：3.66万亿元，同比+6.5%
- 楼面价同比-10.0%
新开工与施工：
- 全国房屋新开工面积：18.89亿平米，同比+16.8%
- 住宅新开工面积：13.85亿平米，同比+19.3%
- 竣工面积：6.69亿平米，同比-12.3%
- 施工面积：80.49亿平米，同比+4.7%
投资数据：
- 全国房地产开发投资：11.0万亿元，同比+9.7%
- 住宅投资：7.80万亿元，同比+13.6%
- 19年投资预计同比+2%左右
资金来源：
- 到位资金：15.01万亿元，同比+7.6%
- 开发贷：2.18万亿元，同比-3.7%
- 自筹资金：5.06万亿元，同比+10.0%
- 定金及预收款：4.96万亿元，同比+15.7%
- 按揭贷款：同比-0.9%

风险提示

不同口径下土地数据存在差异
资金面继续收紧，对需求端及房企经营的负面影响持续扩大
政策调控力度可能进一步加大
行业库存抬升快于预期

投资建议

行业评级：买入
公司评级：
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
- 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

分析师信息

乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验
郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验
李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士
邢萃：研究助理，上海财经大学应用统计硕士
黄晓曦：研究助理，中山大学金融硕士

法律声明

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